令和7年1月10日　提出 札幌南 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -19 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 271,000,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区真駒内泉町３丁目１番１ ｢真駒内泉町３－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 1,622   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1.2:1 共同住宅 ＲＣ6 公共施設に近接する 中層共同住宅の多い 住宅地域 北20m市道 水道、ガス、下水 真駒内 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ６階建程度の共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　２０ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 真駒内駅前商業地背後の共同住宅地域として今後も同様の居住環境が維持されるものと予測する。地下鉄駅徒歩 圏のマンション用地は高い需要を維持しており、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              165,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市南区内でマンションの立地等が見られる地域一円。需要者の中心はマンションデベロッパーのほか 、不動産賃貸業者等が想定される。地下鉄駅及び各種利便施設に近い利便性良好な地域性から人気があり地価は強含み 。物件により取引される規模がまちまちで需要の中心価格帯を把握することは難しいが、土地単価で坪５５～６０万円 程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性のある取引事例を採用して求めたもので、市場の動向を反映した価格である。開発法による価格につ いてはマンション分譲価格も実際の販売事例を参考に地域の実情にあったものを採用し、開発計画等も妥当なもので検 証している。以上から本件では比準価格を重視し、開発法価格を関連づけ、さらに当該地域における需給動向を考慮の うえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で あるが、建築費の高騰等の影響から土地取引 も鈍化しており地価の上昇傾向は弱まりつつ ある。 北側に隣接する学校用地が札幌市による土地 利用再編の一環で、複合開発ゾーンとして予 定されている。今後の環境良化が期待される 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％