令和7年1月10日　提出 札幌南 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -17 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 7,780,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区川沿３条５丁目１８０７番４２ ｢川沿３条５－７－３｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地高台の既成住 宅地域 東5m市道 水道、下水 真駒内 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　５ｍ市道 交通 施設 真駒内駅北西方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域には急峻な道路もあるため相対的に人気は劣るが、今後も熟成した戸建住宅地として居住環境が維持さ れるものと予測する。区域全般の地価上昇の波及効果もあり、地価水準も安定傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市南区の川沿地区を中心とした住宅地域一円。需要者は自用目的の市内の居住者が中心で、周辺市町 村や道外からの転入者は少ない。値頃感があるため一定の需要は認められるが、傾斜地に位置し周辺には冬期通行止の 通路も見受けられ冬期間の車両通行の難儀性も認められる。市場の中心となる価格は土地が標準的画地で８００万円前 後、中古住宅の取引が多い地域であるが、建物の築年数や仕様等により価格帯は様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は第１種低層住居専用地域に所在する戸建住宅地域で、経済合理性のある賃貸経営の想定が困難であるため、収 益価格を算定しなかった。不動産取引も自用目的がほとんどであることから、現実の不動産市場を反映した比準価格に 市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [104.5] 100 [ 99.6] [103.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で あるが、建築費の高騰等の影響から土地取引 も鈍化しており地価の上昇傾向は弱まりつつ ある。 郊外住宅地として特段の変動要因は見当たら ないが、中ノ沢地区の商業施設等にも徒歩圏 で住宅地として熟成しており需給バランスは 安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％