令和7年1月13日　提出 札幌南 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -15 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 4,940,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区石山２条２丁目１５１番５３ ｢石山２条２－４－５｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も散見される 住宅地域 北西8m市道 水道、下水 真駒内 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　８ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 3.1km 法令 規制 １住居 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化はなく利用状況は安定し、今後も閑静な環境を維持するものと思料され、一般的要因から 地価は安定的な推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として石山地区の戸建住宅地域であり、需要者は市内の居住者が大半を占める。札幌市の人口は令和３ 年１０月から令和６年同月までで、約２．６％減少で、住所別人口の石山２条２丁目の人口も減少傾向にある。然しな がら、国道４５３号線は石山通りと異なり、冬期間でもバス渋滞は少なく、地下鉄駅への交通接近は良好である。前年 ほどの上昇率は見込めないが、緩やかな上昇傾向を示している。今後も安定的な需要が見込まれる地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は用途地域が第１種住居低層専用地域で低層戸建住宅が主で、収益物件のアパート等も近年で建築単価が３割 近く上昇したが、それに見合う新規賃料は期待出来ないため収益価格の算定は断念した。鑑定評価額の決定にあたって は、実勢価値を適切に反映している比準価格を標準とし、単価と総額との関連、更に代表標準地との検討並びに南区の 人口動向、建築着工動向なども分析し、鑑定評価額として比準価格を以って上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [104.4] 100 100 [101.5] 100 [ 56.8] [101.5] 100 59,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅投資は低金利の後押しもあって堅 調に推移しているが、建築資材の高騰、物価 高などの影響が今後懸念される。 郊外の低価格帯の住宅地需要が見直されて、 当地域の地価水準は昨年同様上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％