令和7年1月12日　提出 札幌南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -13 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠   TEL.

鑑定評価額 3,990,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区藤野１条６丁目１１１番２２ ｢藤野１条６－１０－２｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 7.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部から距離のある藤野地区に位置する郊外住宅地域であり、値頃感から住宅需要は良好で、地価水準は 上昇傾向で推移していたが、今後はその上昇幅は縮小されていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に藤野地区の郊外住宅地域の圏域である。中規模一般住宅が建ち並ぶ藤野地区では、国道北側の希少 な平坦地勢の住宅地域であり、市中心部及び地下鉄駅から距離がある郊外住宅地域ではあるが、需要は概ね堅調である 。主な需要者は自己使用の住宅用地を探す個人等が中心と把握され、需要の中心となる価格は、土地が７０坪程度の画 地で４００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は藤野地区に存する住宅地域から取引事例を採用しており、地域的類似性が高く、規範性の高い価格となった 。第１種低層住居専用地域に存する住宅地域であり、自用の戸建住宅が中心の地域で、賃貸市場が成熟していないため 、収益価格を求めることはできなかった。各種補修正も適切に行われた規範性の高い比準価格を標準とし、周辺不動産 市況等も考慮の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄沿線を中心に宅地需要は概ね堅調であ るが、区内人口は長期的な微減傾向にあり、 都心から離れた郊外地域では地価上昇に一服 感もみられる。 藤野地区の幹線からやや奥部に位置する郊外 住宅地域。中心部から距離があるものの、値 頃感等から、地価は概ね堅調である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％