令和7年1月10日　提出 札幌南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -12 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区澄川５条５丁目３８９番３９７ ｢澄川５条５－１４－６｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い高台の閑静な住宅 地域 東6m市道 水道、下水 澄川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　６ｍ市道 交通 施設 澄川駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅からは徒歩可能なエリアで環境良好な住宅地として成熟しており、今後も同様の住環境を維持していく と予測する。安定した需給バランスを維持している住宅地域で当面は地価も上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市南区の澄川地区を中心とした住宅地域一円。需要者は戸建住宅を求める市内居住者が大半を占める 。高台上に位置しやや利便性に難はあるが閑静なエリアで快適性を有し、駅から徒歩可能圏内で需要は安定。需要の中 心価格帯は土地が標準的画地で２，０００万円前後、新築戸建物件は建築費高騰の中、規模や意匠等により価格にバラ ツキが見られている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は第１種低層住居専用地域に属する閑静な住宅地内に所在し、自用の取引がほとんどで賃貸需要が見込めない地 域であるため、収益還元法は採用できなかった。よって状況類似地域内に所在する取引事例を収集して求めた比準価格 に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で あるが、建築費の高騰等の影響から土地取引 も鈍化しており地価の上昇傾向は弱まりつつ ある。 高台に位置する閑静な住宅地域であることに 加えて、地下鉄澄川駅周辺地区の中では相対 的に割安感があるため需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％