令和7年1月13日　提出 札幌南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -9 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 5,350,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区南沢５条３丁目５１６番５１ ｢南沢５条３－５－２３｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の既成住宅地 域 南東10m市道 水道、ガス、下水 真駒内 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 真駒内駅西方 5.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般戸建住宅等が建ち並ぶ南沢地区の丘陵地の郊外住宅地域である。値頃感に加え、区内住宅地域の地価上昇等 の影響を背景に、地価水準は引き続き緩やかな上昇傾向にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として南沢地区の戸建住宅地域であり、需要者は市内の居住者が大半を占める。札幌市の人口は令和３ 年１０月から令和６年同月までで、約２．６％減少で世帯数は約２．５％の伸びである。南区自体も人口が約１．２％ 減少で世帯数は０．９％増加である。標準地の不動産価格の上昇率は昨年より減少しているが、依然不動産需要は衰え ておらず緩やかな上昇傾向が考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は北海道東海大学の裏手の高台傾斜地の住宅地域である。大学等が近いことから第１種低層住居専用地域でも 、アパートは見受けられるが、容積率８０％における建物のボリュームでは採算に合わなく収益価格の算定は断念した 。比準価格は代替競争関係にある現実的な取引事例より試算しており客観的な価格である。鑑定評価額の決定にあたっ ては、経済価値を反映した比準価格を重視し、近郊の地価公示にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅投資は低金利の後押しもあって堅 調に推移していたが、建築資材の高騰、物価 高など不動産需要への影響が今後懸念される 。 地域要因に特段の変動は見受けられないが、 需給状況は若干弱含みで地価も緩やかな上昇 に転換している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％