鑑定評価書

令和7年1月12日　提出
札幌南 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌南 -5

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　林　誠

TEL.

鑑定評価額

29,200,000 円

１㎡当たりの価格

144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市南区澄川１条２丁目５番１２｢澄川１条２－２－１５｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）２７ｍ高度地区
	1.2:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	澄川 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

澄川駅西方

700m

法令

規制

１中専
(60,200)
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄澄川駅徒歩圏、福住桑園通背後、大型店舗に近く平坦な地勢で一般住宅・マンション等が多い利便性良好
な住宅地域である。地価水準は上昇傾向で推移していたが、今後は上昇幅は縮小していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 90,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に澄川駅徒歩圏内の住宅地域一円。戸建住宅のほかアパート等投資物件も見られる地域であり、主な需
要者は自己使用の住宅用地を探す個人及び、アパート経営等を行う個人・法人が中心と把握される。地下鉄駅に比較的
近く、近隣に商業施設等も配置されており、生活利便性が高く需要は堅調。昨今の金融動向等の影響もあるが、地価は
上昇傾向にて推移すると予測。需要の中心となる価格は、土地が６０坪程度の画地で２９００万円前後と判断。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は地下鉄駅から徒歩圏内にあり、各種商業施設からも近く利便性の良好な地域にあって収益物件が見られるエ
リアであるも、賃料の上昇には遅行性があることや、近年における建築費の高騰の影響を受け、収益価格は低位なもの
となった。他方、比準価格は市場の動向を反映した価格として信頼性が高いものである。よって、比準価格を中心に収
益価格を参考に留め、代表標準地との比較も踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌南 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 154,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[112.5]

[106.0]
100

141,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地下鉄沿線を中心に宅地需要は概ね堅調であ
るが、区内人口は長期的な微減傾向にあり、
都心から離れた郊外地域では地価上昇に一服
感もみられる。

地下鉄澄川駅徒歩圏内の平坦な住宅地域であ
り、交通利便性は良好で従来より人気が高く
、地価は概ね堅調である。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +5.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌南 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１７８１１０６ -111002	札幌市南区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２５１７８１１０６ -111003	札幌市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、東6m、角地		１中専 (60,200)
c	１２５１７８１１０６ -591010	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	南西7.3m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１２５１７８１１０６ -591008	札幌市南区		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１中専３３ｍ高度地区 (60,200)
e	１２５１７８１１０６ -111018	札幌市南区		更地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,831	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	194,994	100 [ 123.6]	157,762	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 159,609	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	148,683	100 [ 112.7]	131,928		140,000
c	(　 ) 128,259	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	127,523	100 [ 99.8]	127,779		135,000
d	(　 ) 140,271	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	146,583	100 [ 108.2]	135,474		144,000
e	(　 ) 152,717	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	157,397	100 [ 122.4]	128,592		136,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

札幌南 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,398,397	577,539	2,820,858	2,070,000	750,858	（　0.9742） 731,486	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	18,287,150 円　　　　（　 90,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	102.20	Ｗ2	204.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	16.0 m x 12.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建のアパート（１ＬＤＫ４戸）、平均専有面積約４５㎡を想定、駐車場５台。

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	102.20	88.7	90.65	1,450	131,443	1.0	131,443
							0.0	0
～

～

～

～

計		204.40	88.7	181.30		262,886		262,886
								0

⑨年額支払賃料	262,886 円　×　12ヶ月　＝　 3,154,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,154,632 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 178,732 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,395,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	262,886 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,497 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,398,397 円　　　　（　 16,741 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,451 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌南 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,000 円	30,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	107,239 円	3,574,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,000 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 577,539 円　（　　　　　　 2,845 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 204.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0737 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,070,000 円（　　　　　 10,197 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,398,397 円
②総費用	577,539 円
③純収益　①－②	2,820,858 円
④建物等に帰属する純収益	2,070,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	750,858 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	731,486 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,603 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,287,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌南 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市南区澄川一条二丁目５番１２	4307000237822-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
札幌南 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌南 -5

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　松本　篤志

TEL.

鑑定評価額

28,800,000 円

１㎡当たりの価格

142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市南区澄川１条２丁目５番１２｢澄川１条２－２－１５｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）２７ｍ高度地区
	1.2:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	澄川 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

澄川駅西方

700m

法令

規制

１中専
(60,200)
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心に共同住宅等もみられ、当該状況を維持すると予測する。建築費の高騰等の影響から、地価の上
昇幅は縮小傾向となると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、札幌市南区のうち主として地下鉄南北線沿線徒歩圏の住宅地域である。戸建住宅のほか賃貸アパート等
がみられるが、需要者の中心は自己居住使用目的とする個人である。最寄り駅徒歩圏で生活利便性が高く、需要は堅調
である。需要の中心となる価格は、２００㎡程度の更地で２千万円台の後半と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は地下鉄駅徒歩圏で、都心への接近性も良好なことから共同住宅等賃貸需要も見込める地域である。当該地域
の現実の不動産市場においては、貸家経営目的より自己使用目的の取引が中心となって価格水準が形成されていること
から、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌南 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 154,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[103.0]

100
[116.3]

[106.0]
100

142,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌市全体の人口は微増であるが、南区は減
少しており高齢化が進む。地下鉄駅周辺の商
業集積度は低い。建築費高騰で、建築着工数
は減少傾向。

地下鉄駅徒歩圏の住宅地域であり、利便性の
高い住宅地域として需要があり、地価は上昇
した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌南 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１７８１１０６ -111001	札幌市南区		貸家建付地	（　）	長方形	西5.8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２５１７８１１０６ -111003	札幌市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、東6m、角地		１中専 (60,200)
c	１２５１７８１１０６ -111017	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6.4m市道、南6m、準角地		２中専２７ｍ高度地区 (60,200)
d	１２５１７８１１０６ -591007	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、北6m、角地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,881	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	146,243	100 [ 114.0]	128,283	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 159,609	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	148,683	100 [ 112.8]	131,811		140,000
c	(　 ) 125,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	132,068	100 [ 99.0]	133,402		141,000
d	(　 ) 128,020	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	125,727	100 [ 93.0]	135,190		143,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

札幌南 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価を適切に把握することが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,590,072	611,891	2,978,181	2,157,120	821,061	（　0.9742） 799,878	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	19,996,950 円　　　　（　 98,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	102.20	Ｗ2	204.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	16.0 m x 12.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建のアパート（１ＬＤＫ４戸）、平均専用面積約４５㎡、平面駐車場５台を想定。

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	102.20	88.7	90.65	1,460	132,349	1.0	132,349
							0.0	0
～

～

～

～

計		204.40	88.7	181.30		264,698		264,698
								0

⑨年額支払賃料	264,698 円　×　12ヶ月　＝　 3,176,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,176,376 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 188,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,587,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	264,698 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,515 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,590,072 円　　　　（　 17,685 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,461 円/㎡　月額支払賃料（　 1,460 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌南 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,300 円	32,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	113,291 円	3,776,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,800 円	32,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 611,891 円　（　　　　　　 3,014 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,100,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 204.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0737 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,157,120 円（　　　　　 10,626 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,590,072 円
②総費用	611,891 円
③純収益　①－②	2,978,181 円
④建物等に帰属する純収益	2,157,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	821,061 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	799,878 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,996,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌南 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市南区澄川一条二丁目５番１２	4307000237822-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考