令和7年1月10日　提出 札幌南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -4 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区澄川４条８丁目３８９番１５１２ ｢澄川４条８－１５－５｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パートが介在する住 宅地域 東8m市道 水道、下水 自衛隊前 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　８ｍ市道 交通 施設 自衛隊前駅南東方 450m 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅徒歩圏内にあり利便性良好な居住環境が今後も続くものと予測する。交通利便性に優れた地域で需要は 高く、地価水準は上昇傾向を維持していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市南区の澄川地区を中心とした住宅地域一円。需要者は自己使用の戸建住宅用地を求める個人が大半 を占める。地下鉄自衛隊前駅東側背後でやや高台に位置し、居住快適性は良好で需要は堅調。平岸通沿いの大型商業店 舗も徒歩圏にある。市場での中心価格帯は土地が標準的画地で、２，３００万円前後、新築戸建は規模や仕様等により バラツキがあり総額での中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺にはアパート等も介在しているが、収益性よりも快適性を重視する自用の取引がほとんどであり、適切な賃 貸事例が収集できないため収益還元法は適用できなかった。よって状況類似地域内の取引事例により求めた信頼性のあ る比準価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [103.0] 100 [137.9] [103.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で あるが、建築費の高騰等の影響から土地取引 も鈍化しており地価の上昇傾向は弱まりつつ ある。 交通利便性が優れることから相対的に選好性 が高い住宅地域で、堅調な宅地需要を維持し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％