令和7年1月13日　提出 札幌南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 2,500,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 9,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区藤野４条１１丁目２３９番４９ ｢藤野４条１１－４－６｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 藤野通背後の既成住 宅地域 南6m市道 水道、下水 真駒内 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 8.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ藤野通背後の郊外住宅地域であり、傾斜地域に所在し生活利便性等に劣る面を有するが、値 頃感等から需要は安定的と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として藤野地区の戸建住宅地域であり、需要者は市内の居住者が大半を占める。札幌市の人口は令和３ 年１０月から令和６年同月までで、約２．６％減少であるが世帯数は約２．４％の伸びとなっている。住所別人口の藤 野４条１１丁目は人口で世帯数ともほぼ横ばいである。市内において当該地区は土地価格の割安感があり、今後も安定 的な需要が見込まれ、土地の需要の中心は６０坪程度の画地で２４０万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は藤野通り背後の住宅地域であり、用途地域が１低専であることからアパート等の収益物件は殆んど見当たら ないため収益価格を試算し得なかった。一方、鑑定評価の寄りどころとなる比準価格は比較検証可能な取引事例から試 算された市場性を適切に反映する価格と認められる。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、代表標準 地との均衡にも留意し、札幌市南区の一般仲介不動産取引の状況も加味し上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [103.6] 100 100 [106.0] 100 [143.8] [106.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市内における住宅地の不動産需要は安定 的であるが、建築資材及び人件費の高騰に留 意が必要である。 郊外住宅地需要は落ち着きつつあるが、値頃 感等から需給は安定的で地価水準は緩やかな 上昇に転じた。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％