令和7年1月14日　提出 札幌南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 52,800,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区真駒内南町１丁目３番３ ｢真駒内南町１－３－３｣ ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅が建ち並ぶ 環境の良い閑静な住 宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 真駒内 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北７ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 区内では人気の高い住宅地域とされる真駒内南町地区にあり、周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域 を形成しており、今後とも良好な居住環境を維持するものと予測。地価は昨今の景気動向から安定傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区澄川・真駒内地区等の住宅地域一円で、特に真駒内南町・同泉町・同曙町等の閑静で環境良好な地区 との関連が深い。需要者の中心は札幌市内居住の比較的高所得者層である。真駒内地区は区内では人気が高い住宅地域 で、標準地周辺は画地規模がやや大きく、居住環境の良い住宅地域で従来より地価は安定傾向で推移。需要の中心とな る価格は、標準地と同規模で土地が５３００万円程度、新築の建売住宅は小規模画地で総額５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は住環境が優れる人気の高い住宅地域で用途地域が１低専の地域であり、近辺に民間アパート等の収益物件 は地域性から殆んどなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため適切な賃貸事例の収集が困 難で収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決 定されることが一般的で規範性の高い比準価格を標準とし地域の動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内宅地需要は引き続き堅調で、利便性に劣 る一部地域を除き地価は安定傾向にあるが、 今後は建築費の高騰・貸出金利の変動等の影 響が注視される。 区内では人気の高い真駒内地区にあって周辺 の住環境は良好であり、宅地需要は安定して おり、当面は同様の傾向で推移すると判断さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％