鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
札幌豊平 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 -29

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　石川　勝利

TEL.

鑑定評価額

46,000,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区平岸４条７丁目１４番｢平岸４条７－９－１２｣				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	平岸 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

平岸駅東方

400m

法令

規制

２住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

交通接近条件や生活利便性に恵まれた一般住宅を中心にアパート等の建ち並ぶ住宅地域であるため相応の需要を
維持しており地価は微増傾向。地域要因に格別変動が認められないため当分の間、現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄南北線・東豊線沿線各駅徒歩圏の住宅地域。需要者は札幌市内外に居住する一・二次取得者層を中
心とした個人需要者。金利の先高感等の不安材料もみられるが金融機関の融資姿勢に大きな変動はなく、交通接近条件
や生活利便性に恵まれた住宅地であるため相応の需要を維持している。一方供給は限定的なため地価は微増傾向。中心
価格帯は土地２３０㎡程度で４千万円台中盤～後半、土地・建物共に１５０㎡程度の新築戸建住宅で５千万円台中盤。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は収益性を踏まえた取引事例に基づき市場の実態を反映した価格で規範性は高い。地域内には収益物件も散見
されるものの、主に遊休資産の利活用を目的としたものが多く土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず収益価
格は低位となっている。当該地域は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるため、市場の実態を反映した
比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、前年価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌豊平 -5                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    197,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

借入金利の先高感や建築費高騰による住宅取
得に関する不安材料もあるが、個人消費に持
ち直しの動きがみられ消費者物価も上昇傾向
で推移している。

交通接近条件、環境条件に恵まれた住宅地域
である。宅地供給が総じて少なく、需要超過
の状況にあることから地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１１５１１０５ -111049	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２５１７７１１０５ -111002	札幌市豊平区		更地	（　）	不整形	北8m市道、東8m、角地		１住居高度地区最高33m (70,200)
c	１２５１１５１１０５ -111004	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		２住居４５ｍ高度地区 (60,200)
d	１２４１０５１１０５ -511037	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	２２４１０５１１０５ -511083	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	北東11m市道、南東8m、角地		１住居高度地区最高33m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,888	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	215,835	100 [ 105.6]	204,389	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 167,273	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	176,827	100 [ 96.9]	182,484		193,000
c	(　 ) 193,172	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,933	100 [ 103.0]	194,110		206,000
d	(　 ) 184,829	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	189,014	100 [ 98.0]	192,871		204,000
e	(　 ) 181,448	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	177,703	100 [ 104.0]	170,868		181,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

札幌豊平 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,305,389	2,223,471	6,081,918	4,793,220	1,288,698	（　0.9505） 1,224,907	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	31,407,872 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.92	ＲＣ4	427.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	230 ㎡	12.7 m x 18.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅２ＤＫタイプ、１フロアー２戸（１戸当たり平均面積約４８㎡）を想定。

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	106.92	89.8	96.01	1,700	163,217	1.0	163,217
							0.0	0
2～ 4	居宅	106.92	89.8	96.01	1,735	166,577	1.0	166,577
							0.0	0
～

～

～

計		427.68	89.8	384.04		662,948		662,948
								0

⑨年額支払賃料	662,948 円　×　12ヶ月　＝　 7,955,376 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 384.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 276,509 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,231,885 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 436,794 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,299,091 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	662,948 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,298 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,305,389 円　　　　（　 36,110 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,736 円/㎡　月額支払賃料（　 1,735 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	515,400 円	85,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	698,871 円	8,735,885　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 730,100 円	85,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,900 円	85,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,900 円	85,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,223,471 円　（　　　　　　 9,667 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,900,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 427.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0558	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 45 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,793,220 円（　　　　　 20,840 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,305,389 円
②総費用	2,223,471 円
③純収益　①－②	6,081,918 円
④建物等に帰属する純収益	4,793,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,288,698 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,224,907 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,326 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,407,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌豊平 -29　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市豊平区平岸四条七丁目１４番	4307000113630-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
札幌豊平 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 -29

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　美香

TEL.

鑑定評価額

46,000,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区平岸４条７丁目１４番｢平岸４条７－９－１２｣				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	平岸 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、　６
ｍ市道

交通

施設

平岸駅東方

400m

法令

規制

２住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

今後とも、一般住宅とアパートが建ち並ぶ住宅地域として推移していくものと予測される。地下鉄駅への接近性
・利便性が良好なことから、今後も安定した需要が見込めるものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊平区西部の、地下鉄駅徒歩圏の既成住宅地域の範囲である。需要者は、市内居住の利便性等を指向する
戸建住宅の取得者、アパート・マンション事業者、ハウスメーカー等と見込まれる。都心部への接近性、利便性も良好
な地域で安定した需要が見られるが、建築費高騰や金利の先高感等の影響により地価の上昇幅は縮小傾向にある。取引
される総額、規模は様々であるが、中心となる価格帯は、土地は概ね坪６５万円前後と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等の収益物件も混在するが、賃料の遅行性から土地価格および建築費に見合う賃料水準が形成されて
いないため、収益価格は低めに試算された。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、
周辺類似地域内に所在する４事例を採用し最近の需給動向も考慮して試算した、信頼性に優る比準価格を重視して収益
価格を参考に、周辺の公示地・基準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

諸物価上昇による可処分所得の減少、継続的
な地価上昇および建築費の高騰、金利の先高
感等により不動産需要が減退し、住宅投資は
弱含んでいる。

地域内に格別の変動要因はないが、利便性に
優る地域で安定した需要が認められ、地価は
小幅ながら上昇を維持してる。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１１５１１０５ -111049	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２５１７７１１０５ -111002	札幌市豊平区		更地	（　）	不整形	北8m市道、東8m、角地		１住居高度地区最高33m (70,200)
c	１２５１７７１１０５ -111003	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (60,200)
d	１２５１１５１１０５ -115007	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,888	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	215,835	100 [ 100.0]	215,835	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 167,273	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	176,827	100 [ 98.9]	178,794		190,000
c	(　 ) 194,945	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	193,106	100 [ 96.9]	199,284		211,000
d	(　 ) 183,133	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	182,244	100 [ 96.8]	188,269		200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

札幌豊平 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,199,637	2,178,171	6,021,466	4,670,460	1,351,006	（　0.9505） 1,284,131	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	32,926,436 円　　　　（　 143,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.92	ＲＣ4	427.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	230 ㎡	12.7 m x 18.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅２ＤＫタイプ、１フロアー２戸，（１世帯平均面積約４８㎡）を想定。

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	106.92	89.8	96.00	1,670	160,320	1.0	160,320
							0.0	0
2～ 4	住宅	106.92	89.8	96.00	1,720	165,120	1.0	165,120
							0.0	0
～

～

～

計		427.68	89.8	384.00		655,680		655,680
								0

⑨年額支払賃料	655,680 円　×　12ヶ月　＝　 7,868,160 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 384.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 276,480 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,144,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 431,232 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,193,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	655,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,229 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,199,637 円　　　　（　 35,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,721 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	502,200 円	83,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	689,971 円	8,624,640　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 711,400 円	83,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,700 円	83,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,700 円	83,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,178,171 円　（　　　　　　 9,470 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,700,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 427.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0558	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 45 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,670,460 円（　　　　　 20,306 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,199,637 円
②総費用	2,178,171 円
③純収益　①－②	6,021,466 円
④建物等に帰属する純収益	4,670,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,351,006 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,284,131 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,926,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌豊平 -29　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市豊平区平岸四条七丁目１４番	4307000113630-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考