鑑定評価書

令和7年1月12日　提出
札幌豊平 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 -28

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　筒井　大輔

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区平岸１条１４丁目８６番｢平岸１条１４－４－２５｣				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）２７ｍ高度地区
	1:2	住宅ＬＳ2	住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域	南8m市道	水道、ガス、下水	南平岸 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

南平岸駅西方

900m

法令

規制

１中専
(60,200)
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

南平岸駅西方に位置する平岸地区南部の住宅地域で周辺再開発の影響から利便性は上昇傾向。建築費高騰等の影
響から地価上昇率は弱まった。金融政策や物価水準を含めた経済情勢の変化による不動産市場の動向に注視。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 96,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、平岸・中の島地区南部の住宅地域一円で把握される。需要者の中心は、市内居住の一般人、共同住宅建
築目的の不動産業者等で把握される。自衛隊病院跡地開発での商業施設の開業により利便性は上昇し、また割安感もあ
り、需要は堅調に推移。最近では建築費高騰等の影響により戸建需要は弱まっているが、共同住宅用地需要は安定して
いる。中心となる価格帯は、２００㎡程度の更地で２５００万～３０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、収益性を反映し理論的ながら、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたもの
と思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 137,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[101.5]

100
[102.0]

[106.0]
100

142,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費の高騰、物価高による生活不安、金利
先高感等の影響から、住宅地需要、地価上昇
率とも昨年と比べ弱まっている。

地域北方の自衛隊病院跡地にて商住複合開発
が行われており、順次商業施設がオープンし
ているほか、マンション、戸建分譲も行われ
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１１５１１０５ -111034	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２５１１５１１０５ -591003	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２５１１５１１０５ -111002	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、北8m、西8m、三方路		１中専２７ｍ高度地区 (70,200)
d	１２５１１５１１０５ -111012	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,160)
e	１２５１１５１１０５ -111018	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,035	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	177,570	100 [ 134.3]	132,219	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 120,623	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	120,623	100 [ 101.0]	119,429		127,000
c	(　 ) 149,188	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	147,767	100 [ 102.0]	144,870		154,000
d	(　 ) 120,987	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	126,558	100 [ 84.3]	150,128		159,000
e	(　 ) 112,994	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	115,737	100 [ 84.1]	137,618		146,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +33.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

札幌豊平 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,468,788	1,553,097	3,915,691	3,150,420	765,271	（　0.9547） 730,604	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	18,733,436 円　　　　（　 96,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.00	Ｓ3	321.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	195 ㎡	10.7 m x 18.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸４８㎡の１ＬＤＫが２戸。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

周辺の共同住宅から標準的であると判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	107.00	89.7	95.98	1,510	144,930	1.0	144,930
							0.0	0
2～ 3	住宅	107.00	89.7	95.98	1,560	149,729	1.0	149,729
							0.0	0
～

～

～

計		321.00	89.7	287.94		444,388		444,388
								0

⑨年額支払賃料	444,388 円　×　12ヶ月　＝　 5,332,656 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 287.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 207,317 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,539,973 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 411,318 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,464,655 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	444,388 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,133 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,468,788 円　　　　（　 28,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,561 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	327,600 円	54,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	587,597 円	5,875,973　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 464,100 円	54,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,600 円	54,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,600 円	54,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,553,097 円　（　　　　　　 7,965 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,600,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 321.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 45 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,150,420 円（　　　　　 16,156 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,468,788 円
②総費用	1,553,097 円
③純収益　①－②	3,915,691 円
④建物等に帰属する純収益	3,150,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	765,271 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	730,604 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,733,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌豊平 -28　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市豊平区平岸一条十四丁目８６番	4307000106730-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
札幌豊平 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 -28

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　藤田　絵理子

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区平岸１条１４丁目８６番｢平岸１条１４－４－２５｣				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）２７ｍ高度地区
	1:2	住宅ＬＳ2	住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域	南8m市道	水道、ガス、下水	南平岸 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

南平岸駅西方

900m

法令

規制

１中専
(60,200)
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

平岸地区南西部位置する住宅地域で変動要因は見られず、現状維持で推移すると予測する。建築費高騰により新
築戸建の着工数は減少気味であるが、周辺再開発の影響や地下鉄駅徒歩圏のため相応の需要が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 96,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に平岸・中の島地区の住宅地域一円の圏域。需要者は住宅取得目的の個人であるが、共同住宅建築目
的の不動産業者等も見込まれる。最近は建築費高騰等の影響で新築戸建の着工数は減少気味であるが、自衛隊病院跡地
開発による利便性向上や地下鉄駅徒歩圏内にあることから相応の需要が見込まれ、地価水準は上昇傾向である。需要の
中心となる価格帯は、土地は２，５００万円～３，０００万円程度、新築戸建住宅で５，０００万円台と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

南平岸駅徒歩圏の住宅地域である。比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、市場の実勢を反映し
ており説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他
、賃料の遅効性及び建築費の上昇等から価格は低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優
る比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 137,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[101.5]

100
[103.0]

[106.0]
100

141,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費高騰、物価高、金利上昇不安から住宅
需要は不安定で、利便性による選別が厳しく
なり立地条件による格差が広がる傾向にある
。

地域の変動要因は特に見受けられない。新築
戸建の着工数は減少気味であるが、周辺での
再開発の影響や地下鉄駅徒歩圏ため相応の需
要が見込まれる。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１１５１１０５ -111001	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ正方形	東15m市道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２５１１５１１０５ -591003	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２５１１５１１０５ -591007	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
d	１２４１０５１１０５ -511036	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,496	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	182,377	100 [ 112.4]	162,257	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	172,000
b	(　 ) 120,623	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	120,623	100 [ 102.0]	118,258		125,000
c	(　 ) 156,892	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	161,462	100 [ 102.0]	158,296		168,000
d	(　 ) 87,157	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,781	100 [ 90.0]	104,201		110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

札幌豊平 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,473,403	1,503,954	3,969,449	3,202,350	767,099	（　0.9547） 732,349	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	18,778,179 円　　　　（　 96,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.00	Ｓ3	321.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	195 ㎡	10.7 m x 18.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１ＬＤＫ（専有面積約４８㎡）が２戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	107.00	89.7	95.98	1,500	143,970	1.0	143,970
							0.0	0
2～ 3	住宅	107.00	89.7	95.98	1,540	147,809	1.0	147,809
							0.0	0
～

～

～

計		321.00	89.7	287.94		439,588		439,588
								0

⑨年額支払賃料	439,588 円　×　12ヶ月　＝　 5,275,056 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 287.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 207,317 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の類似建物の共益費から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,482,373 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 349,102 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,469,271 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	439,588 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,132 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,473,403 円　　　　（　 28,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,541 円/㎡　月額支払賃料（　 1,540 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	333,000 円	55,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	523,654 円	5,818,373　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 471,700 円	55,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,500 円	55,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,500 円	55,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,503,954 円　（　　　　　　 7,713 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,500,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 321.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 45 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,202,350 円（　　　　　 16,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,473,403 円
②総費用	1,503,954 円
③純収益　①－②	3,969,449 円
④建物等に帰属する純収益	3,202,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	767,099 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	732,349 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,756 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,778,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌豊平 -28　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市豊平区平岸一条十四丁目８６番	4307000106730-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考