鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
札幌豊平 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 -27

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　齋藤　武也

TEL.

鑑定評価額

37,800,000 円

１㎡当たりの価格

186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区美園９条２丁目７８番｢美園９条２－９－２｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	東8m市道	水道、ガス、下水	豊平公園 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

豊平公園駅南方

450m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄豊平公園駅から徒歩圏内の住宅需要は堅調で、建築費の上昇、利上げ等により、地価上昇率は弱まったも
のの上昇傾向は維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 186,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊平区の地下鉄駅徒歩圏の住宅地域を主とした住宅地域一円。主たる需要者は、豊平区内を中心とした
市内在住の自己利用目的の個人及び共同住宅建設目的の法人が考えられる。地下鉄駅徒歩圏内で利便施設接近性も比較
的良好であることから、需給動向は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡前後で、総額３
８００万円程度であり、取引総額は中古物件が多く築年数によって区々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が存する地域内にはアパート等の収益物件も多いが、収益還元法の適用において、建築費の上昇・高止まり
の懸念を想定したため、収益価格は低位に試算された。よって、本件においては、売買市場の実態を反映した実証的価
格である比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討結果をも踏まえ鑑定評価額を上記のとおり
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 194,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[106.0]

100
[104.8]

[103.0]
100

185,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高、建築費の高騰、金利上昇等の影響か
ら、商業、住宅需要とも、駅そばか、郊外か
の物件選別が顕著で、概ね昨年と比べ弱まっ
ている。

豊平区のうち、地下鉄駅から徒歩圏の利便性
・環境も良好な住宅地域で、住宅需要は堅調
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１０５１１０５ -511037	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２２４１０５１１０５ -511083	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	北東11m市道、南東8m、角地		１住居高度地区最高33m (70,200)
c	１２５１０５１１０５ -111042	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	南9m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	１２５１１５１１０５ -111052	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	１２５１１５１１０５ -111049	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,829	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	189,014	100 [ 100.0]	189,014	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 181,448	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	177,703	100 [ 106.1]	167,486		173,000
c	(　 ) 204,518	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	196,800	100 [ 96.0]	205,000		211,000
d	(　 ) 200,280	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	223,862	100 [ 121.2]	184,705		190,000
e	(　 ) 216,888	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	215,835	100 [ 123.6]	174,624		180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

札幌豊平 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,770,467	1,828,588	4,941,879	3,911,580	1,030,299	（　0.9505） 979,299	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	25,110,231 円　　　　（　 124,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.58	ＲＣ4	377.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	14.6 m x 14.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各戸１ＬＤＫ、面積約４２㎡。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	97.58	85.2	83.09	1,650	137,099	1.0	137,099
							0.0	0
2～ 4	住宅	93.44	88.9	83.09	1,700	141,253	1.0	141,253
							0.0	0
～

～

～

計		377.90	87.9	332.36		560,858		560,858
								0

⑨年額支払賃料	560,858 円　×　12ヶ月　＝　 6,730,296 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 332.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 239,299 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の不動産賃貸市場を考慮して求めた
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,969,595 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 588,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,765,307 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	560,858 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,160 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,770,467 円　　　　（　 33,352 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,701 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,600 円	70,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	588,288 円	7,353,595　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 595,800 円	70,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,100 円	70,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,100 円	70,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,828,588 円　（　　　　　　 9,008 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 377.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0558	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 45 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,911,580 円（　　　　　 19,269 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,770,467 円
②総費用	1,828,588 円
③純収益　①－②	4,941,879 円
④建物等に帰属する純収益	3,911,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,030,299 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	979,299 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,110,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌豊平 -27　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市豊平区美園九条二丁目７８番	4307000138430-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
札幌豊平 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 -27

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　美香

TEL.

鑑定評価額

37,100,000 円

１㎡当たりの価格

183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区美園９条２丁目７８番｢美園９条２－９－２｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	東8m市道	水道、ガス、下水	豊平公園 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

豊平公園駅南方

450m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

今後とも、一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域として推移していくものと予測される。都心への接近性、
利便性が良好なことから、今後も安定した需要を見込めるものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊平区西部の、地下鉄駅徒歩圏の既成住宅地域の範囲である。需要者は、市内居住の利便性等を指向する
戸建住宅の取得者、アパート・マンション事業者、ハウスメーカー等と見込まれる。都心部への接近性、利便性も良好
で安定した需要が見られるが、建築費高騰や金利の先高感等の影響により市場には停滞感も生じており、地価の上昇幅
は縮小傾向にある。取引される総額、規模は様々であるが、中心となる価格帯は、土地は坪６０万円前後と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等の収益物件も混在するが、賃料の遅行性から土地価格および建築費に見合う賃料水準が形成されて
いないため、収益価格は低めに試算された。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、
周辺類似地域内に所在する４事例を採用して試算した、信頼性に優る比準価格を重視して収益価格を参考に、代表標準
地との検討を踏まえ、最新の不動産取引市場の動向も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 194,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[106.0]

100
[106.9]

[103.0]
100

182,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

諸物価上昇による可処分所得の減少、継続的
な地価上昇および建築費の高騰、金利の先高
感等により不動産需要が減退し、住宅投資は
弱含んでいる。

地域内に格別の変動要因はないが、地下鉄駅
徒歩圏にあって利便性に優る地域であり、安
定した需要が認められ、地価は上昇を維持し
ている。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２４１０５１１０５ -511083	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	北東11m市道、南東8m、角地		１住居高度地区最高33m (70,200)
b	１２５１１５１１０５ -111051	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２５１１５１１０５ -111049	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	１２５１１５１１０５ -111034	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,448	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	177,703	100 [ 107.2]	165,768	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	171,000
b	(　 ) 160,216	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	206,278	100 [ 116.2]	177,520		183,000
c	(　 ) 216,888	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	215,835	100 [ 107.6]	200,590		207,000
d	(　 ) 181,035	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	177,570	100 [ 96.0]	184,969		191,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

札幌豊平 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,877,467	1,950,354	4,927,113	3,866,940	1,060,173	（　0.9505） 1,007,694	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	25,838,308 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.58	ＲＣ4	377.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	14.6 m x 14.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建の共同住宅を想定。１ＬＤＫ・８戸、平均専有面積約４２㎡、駐車場４台。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

この種の建物としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	97.58	85.2	83.09	1,620	134,606	1.0	134,606
							0.0	0
2～ 4	住宅	93.44	88.9	83.09	1,670	138,760	1.0	138,760
							0.0	0
～

～

～

計		377.90	87.9	332.36		550,886		550,886
								0

⑨年額支払賃料	550,886 円　×　12ヶ月　＝　 6,610,632 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 332.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 239,299 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,849,931 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 361,697 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,872,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	550,886 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,233 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,877,467 円　　　　（　 33,879 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,671 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	485,100 円	69,300,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	651,054 円	7,233,931　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 589,000 円	69,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,300 円	69,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,300 円	69,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,950,354 円　（　　　　　　 9,608 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,300,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 377.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0558	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 45 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,866,940 円（　　　　　 19,049 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,877,467 円
②総費用	1,950,354 円
③純収益　①－②	4,927,113 円
④建物等に帰属する純収益	3,866,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,060,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,007,694 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,964 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,838,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌豊平 -27　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市豊平区美園九条二丁目７８番	4307000138430-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考