令和7年1月15日　提出 札幌豊平 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -23 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区福住３条１２丁目２５７番６ ｢福住３条１２－２－３｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東10m市道 水道、下水 澄川 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 澄川駅南東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 バス便利用の住宅地域であるが、バス便の減便が進み、ここ数年は、隣接区からの戸建需要が流入したが、既に 地価水準も他区並に上昇し、需要は大幅に縮小した。今後も当分の間、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊平区のうち、主として、南区寄りの住宅地域一円である。需要者の中心は、主に市内に居住する戸建 住宅の所有を目的とする個人及び分譲を行う法人である。ここ数年は、低金利政策を背景に郊外の低層住宅用地需要が 高まったが、建築費の高騰、金利上昇傾向から郊外住宅地区に割安感はなくなってきている。需要の中心となる価格帯 は、土地は２３０㎡前後で１４００万円程度である。取引総額は地上建物の有無や建物築年数により区々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶバス便利用の住宅地域で、収益性より自己利用の居住性を重視 する地域であることから、収益還元法は試算しなかった。よって、本件においては、売買市場の実態を反映した実証的 価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討結果をも踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌豊平 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.5] 100 [160.9] [101.5] 100 61,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、建築費の高騰、金利上昇等の影響か ら、商業、住宅需要とも、駅そばか、郊外か の物件選別が顕著で、概ね昨年と比べ弱まっ ている。 豊平区のうち、郊外のバス便利用の住宅地域 である。郊外も地価は強い上昇傾向にあった が、建築費の高騰等から需要は、縮小傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％