令和7年1月15日　提出 札幌豊平 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -16 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区西岡２条９丁目３２１番９３ ｢西岡２条９－７－２１｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 澄川 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 澄川駅南東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 交通接近条件が劣るものの良好な住環境を形成する福住桑園通背後の戸建住宅地域。一次取得者層を中心に相応 の需要を維持しているため地価は微増ながらも上昇傾向にある。地域要因に変動を認めず当面現状維持と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊平区を中心とした住宅地域。主たる需要者は札幌市内外に居住する一次取得者層が中心。ここ数年顕著 な地価上昇がみられていた当該地域内の不動産市場は市場での需給調整も進み価格上昇率はその上昇幅を低下させてい る。ただし、一次取得者層を中心に依然として相応の需要を維持し超過需要の状況にあることから地価は上昇傾向を維 持している。中心的価格帯は土地１８０㎡程度で１５百万円前後、新築戸建住宅で３千万円台後半～４千万円台前半。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 良好な住環境を指向し賃貸用建物を想定することが困難な第１種低層住居専用地域内の住宅地域である。収益還元法は 、当該標準地の最有効使用及び市場参加者の属性から規範性に乏しいので適用しない。自己の居住用建物の建築を目的 とした市場参加者は、居住の快適性を重視し現実に市場で発生した取引価格を重要な指標として価格決定を行う傾向に ある。こうした市場の特性を考慮のうえ比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌豊平 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.5] 100 [123.0] [104.5] 100 82,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 借入金利の先高感や建築費高騰による住宅取 得に関する不安材料もあるが、個人消費に持 ち直しの動きがみられ消費者物価も上昇傾向 で推移している。 交通接近条件が劣るものの閑静な住環境が形 成された戸建住宅地域。市内中心部との比較 で値頃感を有することから地価は微増ながら 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％