別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌白石 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 5-17 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.
鑑定評価額 501,000,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区本通２０丁目南３番２
｢本通２０南１－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 3,457  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:2		 事務所兼倉庫

Ｓ4		 低層店舗、営業所等
が建ち並ぶ商業地域
 北東25m国道 水道、下水 南郷１８丁目

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 南郷１８丁目駅北東方

620m		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 流通業務用地としても関連産業との関係位置が良好で、店舗・事務所や高層利用も可能な立地から、今後も需要
は堅調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幹線・準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、道内外の自用・賃貸を目的とする企業である。地
域は物流関連の営業所も多く、繁華性は弱い。周辺には流通センタ－や大型量販店もあり、地下鉄駅徒歩圏かつ主要幹
線道路に立地する環境に比べ安価なことから、上向き傾向となっている。土地需要の中心価格帯は、用途・規模等並び
に建付地の有無等により大きく異なり、適切な水準が見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上から、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は近隣地域周辺及び幹線道路沿いにある規範性の高い商
業地の事例より求められたもので、地域の商業地の価格動向を表している。一方収益価格は、収受可能な賃料を基に店
舗の一棟貸を想定したが、賃料の遅効性もあり、やや低位に試算された。以上から、収益価格を参考に、最近の市場性
を反映した比準価格を中心に、代表標準地からの検討結果を重視をして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[123.9]		 [100.0]
100		 145,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＪＲ・地下鉄駅徒歩圏にある幹線道路沿いの
商店街は、交通量も多く、投資対象として需
要は高く、建築費や物価高騰にも拘わらず堅
調に推移。

地下鉄駅徒歩圏の幹線道路沿いの立地に比べ
、割安感もあり、上向き傾向にある。　



特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１４
４Ｔ１０４
-115005		 札幌市白石区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西32m道道、
北西8m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b ２５Ｋ１４
４Ｔ１０４
-595005		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西10m市道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２５Ｋ１４
４Ｔ１０４
-591092		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東45m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d ２５Ｋ１４
４Ｔ１０４
-115009		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西16m市道、
北西8m、角地
１住居
３３ｍ高度地区
(70,200)
e ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591224		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西20m市道、
東6m、角地
１住居
１８ｍ高度地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    231,207) 
231,207  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
222,840 		 100
[ 146.1]
152,526 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
153,000 
b (　           ) 
159,964  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
165,403 		 100
[  96.0]
172,295 
172,000 
c (　           ) 
134,604  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
140,272 		 100
[  93.8]
149,544 
150,000 
d (　           ) 
150,961  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
144,635 		 100
[  97.0]
149,108 
149,000 
e (　           ) 
130,725  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.4]
130,971 		 100
[  89.3]
146,664 
147,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    150,000 円／㎡]  



札幌白石 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,176,912 
13,484,980 
41,691,932 
27,594,000 
14,097,932 		 （　0.9636）
13,584,767 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    348,327,359 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,120.00 Ｓ2 2,240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   3,457 ㎡     44.9 m x   77.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建て店舗の一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 店舗
1,120.00 
100.0 
1,120.00 
2,150 
2,408,000 		 6.0  14,448,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,240.00 
100.0 
2,240.00 

4,816,000 		 28,896,000 
0 
⑨年額支払賃料      4,816,000 円　×　12ヶ月　＝　      57,792,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,792,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,889,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,902,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,896,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         274,512 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,176,912 円　　　　（　        15,961 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,752,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,311,680 円  　　　       57,792,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,858,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,467,600 円  　　　　    438,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       657,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,484,980 円　（　　　　　　         3,901 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9636    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 438,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   2,240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,594,000 円  
（　　　　　         7,982 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,176,912 円      
②総費用 13,484,980 円      
③純収益　①－② 41,691,932 円      
④建物等に帰属する純収益 27,594,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,097,932 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,584,767 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,930 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    348,327,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区本通二十丁目南３番２
 4316000153517-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
札幌白石 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 5-17 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.
鑑定評価額 494,000,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区本通２０丁目南３番２
｢本通２０南１－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 3,457  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:2		 事務所兼倉庫

Ｓ4		 低層店舗、営業所等
が建ち並ぶ商業地域
 北東25m国道 水道、下水 南郷１８丁目

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 南郷１８丁目駅北東方

620m		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 建築費、金利動向等の影響は懸念されるものの、地域に特段の変化は無く、自動車交通量の多い国道沿線の商業
地域で、地下鉄南郷１８丁目駅にも比較的近いこと等から、地価は概ね堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に白石区及び隣接厚別区の幹線道路沿線の商業地域内の圏域。需要者は店舗、事務所用地等の取得を
目的とした法人事業者等が中心。建築費上昇等の影響はあるものの、自動車交通量の多い国道１２号沿線の商業地域で
、地下鉄駅にも比較的近いこと等から、地価は概ね堅調に推移。取引の中心価格帯は画地条件等の違いなどもあり把握
しにくい状況にあるが、対象地と同程度の規模の土地で概ね坪４７万円前後が取引の中心価格帯と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定
的要素を含むこと及び建築費の上昇等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。不動産市場の特性等
から、本件においては、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に、代表標準地と
の検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[126.4]		 [100.0]
100		 142,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、人手不足等の経済環境の変化が、
地価の抑制要因となっているものの、立地条
件等に優れた不動産の需要は依然根強く、二
極化が進行。

建築費等の影響は感じられるが、国道１２号
沿線の商業地域で、地下鉄南郷１８丁目駅に
も比較的近いこと等から、地価は概ね堅調に
推移。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１４
４Ｔ１０４
-115003		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北東25m国道、
南東10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
b ２５Ｋ１４
４Ｔ１０４
-595004		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西25m国道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595702		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m国道、
南西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
d ２５Ｋ１２
０Ｔ１０８
-595704		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西25m国道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,059  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
119,543 		 100
[ 100.0]
119,543 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
120,000 
b (　           ) 
174,329  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
181,999 		 100
[ 100.0]
181,999 
182,000 
c (　           ) 
145,333  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.1]
186,908 		 100
[ 130.0]
143,775 
144,000 
d (　           ) 
119,959  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
148,890 		 100
[ 108.9]
136,722 
137,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -18.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    146,000 円／㎡]  



札幌白石 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,557,450 
12,217,744 
38,339,706 
24,003,000 
14,336,706 		 （　0.9636）
13,814,850 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    354,226,923 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,120.00 Ｓ2 2,240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   3,457 ㎡     44.9 m x   77.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性等から店舗（一棟賃貸）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟賃貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
2,240.00 
100.0 
2,240.00 
1,970 
4,412,800 		 6.0  26,476,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,240.00 
100.0 
2,240.00 

4,412,800 		 26,476,800 
0 
⑨年額支払賃料      4,412,800 円　×　12ヶ月　＝　      52,953,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一棟賃貸想定のため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,953,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,647,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,305,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,476,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         251,530 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,557,450 円　　　　（　        14,625 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,143,000 円  　　　　    381,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,118,144 円  　　　       52,953,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,117,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,886,200 円  　　　　    381,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       571,500 円  　　　　    381,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       381,000 円  　　　　    381,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,217,744 円　（　　　　　　         3,534 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9636    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 381,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　   2,240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,003,000 円  
（　　　　　         6,943 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,557,450 円      
②総費用 12,217,744 円      
③純収益　①－② 38,339,706 円      
④建物等に帰属する純収益 24,003,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,336,706 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,814,850 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,996 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    354,226,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区本通二十丁目南３番２
 4316000153517-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考