令和7年1月14日　提出 札幌白石 5-14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 5-14 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.

鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 99,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区菊水元町６条２丁目７８番２ ②地積 　(㎡) 1,057   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ４５ｍ高度地区 (90,300) 1.5:1 空地 低層店舗、営業所、 一般住宅が混在する 商業地域 西36m道道 水道、ガス、下水 白石 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３６ｍ道道 交通 施設 白石駅北方 2.0km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ４５ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は環状通沿いの路線商業地域で、地域要因に大きな変化はないが、交通量の多い幹線道路沿いとして土 地需要は底堅く、今後とも画地規模の比較的大きな沿道型低層店舗を主として土地利用が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白石区の路線商業地域一円の範囲内と見込まれる。需要者の中心は道内外の沿道型店舗に関連した法人 が中心である。地域要因に大きな変化は見受けられないが、交通量の多い路線商業地域として土地需要は根強く、背後 住宅地の地価上昇もあり、地価動向は概ね堅調である。取引の中心価格帯は利用目的、画地規模によって区々であり、 把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性の強い取引事例を中心に求めたもので市場性を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格 も土地の有効利用性に着目した理論的価格であるが、想定的上の部分が多く、賃料の遅行性などから低目に求められた ものと思料する。よって、規範性の高い比準価格に重きを置くこととし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検 討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 5-12              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,000 円／㎡ [105.7] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、商業地につ いては、建築費の上昇や金利動向、物価上昇 などによる個人消費者の購買意欲減退に注意 する必要がある。 地域要因に大きな変化はないが、交通量の多 い路線商業地域として土地需要は底堅く、背 後住宅地の価格上昇も加わり、地価動向は概 ね堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％