別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌白石 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 5-4 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.
鑑定評価額 43,400,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区北郷２条１２丁目５７番１
｢北郷２条１２－７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 482  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
１８ｍ高度地区
特別用途地区

(90,200)

1:1.5		 診療所兼住宅

ＲＣ2		 小規模な店舗、事務
所等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 北20m道道 水道、下水 平和

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ道道 交通

施設		 平和駅北方

300m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
１８ｍ高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 北１３条・北郷通沿いの近隣商業地域である。ＪＲ駅徒歩圏内及び店舗接近性の良さに着目して、住居系用途の
利用も顕在化し、今後も商住混在の土地利用となって行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、白石区及び厚別区の近隣商業地域及び商住混在地域一円の範囲内である。需要者は小売店舗、小規模事
務所、賃貸マンション等の取得を目的とした個人事業者、法人が主である。ＪＲ駅に徒歩圏内の利便性から、住居系用
途の土地利用も見受けられるなど、用途の多様性も顕在化してきており、地価動向は概ね安定的である。取引の中心価
格帯は利用目的、画地規模によって区々であり、把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性を有して規範性のある取引事例からの査定価格を中心に求めたもので市場性を反映した説得力のあ
る価格である。一方、収益価格も土地の有効利用性に着目した理論的価格であるが、想定的上の部分が多く、賃料の遅
行性などから低目に求められたものと思料する。よって、規範性の高い比準価格に重きを置くこととし、収益価格を関
連付け、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 [100.0]
100		 89,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、商業地につ
いては、建築費の上昇や金利動向、物価上昇
などによる個人消費者の購買意欲減退に注意
する必要がある。

背後住宅地の地価上昇などから、地域周辺に
は住居系用途の土地利用も見受けられるなど
、用途の多様性があり、地価動向は概ね安定
的である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-111035		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18m市道、
西8m、角地
２低専
北側斜線高度地区
(55,140)
b ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-591043		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東14.7m市
道、中間画地
２中専
１８ｍ北側斜線高
(56,200)
c ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-111022		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北14m市道、
西10m、角地
２中専
１８ｍ高度地区
(70,200)
d ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-595001		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m道道、
中間画地
準住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-595003		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東20m市道、
中間画地
準住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,183  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.3]
68,023 		 100
[  75.2]
90,456 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
90,500 
b (　           ) 
66,882  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
71,857 		 100
[  78.7]
91,305 
91,300 
c (　           ) 
80,153  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
74,597 		 100
[  80.4]
92,782 
92,800 
d (　           ) 
66,301  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
68,423 		 100
[  92.0]
74,373 
74,400 
e (　           ) 
89,514  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,662 		 100
[  98.4]
93,152 
93,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,000 円／㎡]  



札幌白石 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,002,908 
2,059,546 
6,943,362 
5,820,720 
1,122,642 		 （　0.9547）
1,071,786 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     27,481,692 円　　　　（　     57,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 175.36 Ｓ3 511.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
１８ｍ高度地区
特別用途地区		 90 ％   200 ％   200 ％   482 ㎡     18.1 m x   26.7 m  前面道路：道道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～３階を共同住宅とし、１ＬＤＫ（平均専有面積約４６㎡）各３戸を想定した。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.36 
88.9 
155.92 
2,160 
336,787 		 3.0  1,010,361 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
168.07 
81.9 
137.70 
1,350 
185,895 		 1.0  185,895 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
511.50 
84.3 
431.32 

708,577 		 1,382,151 
0 
⑨年額支払賃料        708,577 円　×　12ヶ月　＝　       8,502,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     431.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,502,924 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       473,146 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,989,778 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,382,151 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,130 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,002,908 円　　　　（　        18,678 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 284,400 円  　　　　     94,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 473,146 円  　　　        9,462,924　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       98,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      966,900 円  　　　　     94,800,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       142,200 円  　　　　     94,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,800 円  　　　　     94,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,059,546 円　（　　　　　　         4,273 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     511.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,820,720 円  
（　　　　　        12,076 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,002,908 円      
②総費用 2,059,546 円      
③純収益　①－② 6,943,362 円      
④建物等に帰属する純収益 5,820,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,122,642 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,071,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,224 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,481,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区北郷二条十二丁目５７番１
 4316000081783-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌白石 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 5-4 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　菊地　優広   TEL.
鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区北郷２条１２丁目５７番１
｢北郷２条１２－７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 482  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
特別用途地区
１８ｍ高度地区

(90,200)

1:1.5		 診療所兼住宅

ＲＣ2		 小規模な店舗、事務
所等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 北20m道道 水道、下水 平和

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ２０ｍ道道 交通

施設		 平和駅北方

300m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
特別用途地区
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 　道道大麻東雁来線沿線の地域である。背後住宅地域の地価上昇の影響等により、幹線道路沿線での戸建住宅の
建設等も目立つ状況で、今後の動向が注視される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、白石区及び隣接する厚別区内の幹線沿いの地域一円で、商住の混在する地域を含む。需要者の中心は
、市内外の法人、個人事業者と見られる。繁華性の程度は高くはないものの、車両交通量が多い地域であるため、相応
の需要が期待され、地価水準は底堅く推移している。需要の中心は、規模、用途により取引が様々で一概に特定しえな
い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、幹線沿いの土地需要を反映した土地価格を表示する価格が試算された。収益価格は、最有効使用と判断
される建物が生み出すであろう期待される純収益の内土地に帰属する部分を還元して求めたものである。鑑定評価額の
決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 92,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　円安や国際紛争を起因とする諸物価、輸入
原材料の高騰等の影響に加え金利上昇の動き
も相俟って、不動産市場へ影響を与えている
。

　地域要因に大きな変動要因は認められない
。



特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-595002		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m道道、
中間画地
近商
１８ｍ高度地区
特別用途地区
(90,200)
b ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-595003		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東20m市道、
中間画地
準住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２５Ｋ１６
９Ｔ１０４
-115002		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m市道、
北西8m、
二方路
準住居
高度地区45m
(80,300)
d ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-115001		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北27m市道、
西6m、角地
近商
１８ｍ高度地区
特別用途地区
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,557  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
79,287 		 100
[ 100.0]
79,287 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,300 
b (　           ) 
89,514  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,662 		 100
[  90.3]
101,508 
102,000 
c (　           ) 
82,226  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
81,742 		 100
[  99.8]
81,906 
81,900 
d (　           ) 
80,950  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
86,347 		 100
[  87.4]
98,795 
98,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,500 円／㎡]  



札幌白石 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,953,701 
3,297,091 
8,656,610 
7,552,200 
1,104,410 		 （　0.9547）
1,054,380 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     27,035,385 円　　　　（　     56,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 175.36 Ｓ3 648.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
特別用途地区
１８ｍ高度地区		 90 ％   200 ％   200 ％   482 ㎡     18.1 m x   26.7 m  前面道路：道道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２、３階共同住宅（１ＬＤＫ、約４６㎡、各階２戸）。 ⑦有効率　  93.6 ％
の理由		 ＠
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
216.00 
93.6 
202.26 
2,000 
404,520 		 3.0  1,213,560 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
216.00 
93.6 
202.26 
1,300 
262,938 		 1.0  262,938 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
648.00 
93.6 
606.78 

930,396 		 1,739,436 
0 
⑨年額支払賃料        930,396 円　×　12ヶ月　＝　      11,164,752 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     606.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　         728,136 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,892,888 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       628,244 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,936,644 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,739,436 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,525 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     56,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           532 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,953,701 円　　　　（　        24,800 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 615,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,005,191 円  　　　       12,564,888　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,254,600 円  　　　　    123,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       184,500 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,297,091 円　（　　　　　　         6,840 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 123,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     648.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,552,200 円  
（　　　　　        15,668 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,953,701 円      
②総費用 3,297,091 円      
③純収益　①－② 8,656,610 円      
④建物等に帰属する純収益 7,552,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,104,410 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,054,380 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,188 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,035,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区北郷二条十二丁目５７番１
 4316000081783-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考