別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌白石 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 5-3 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.
鑑定評価額 78,700,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区本通３丁目南４４番３外
｢本通３南２－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 480  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区


(90,400)

1:1.5		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 北東25m国道 水道、ガス、下水 白石

820m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 白石駅南西方

820m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。交通利便性が多い国道沿いであり、業務系・住宅
系とも需要は根強い。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は白石区を中心に、市内の比較的交通利便性が良好な商業地域。需要者は自用の店舗等を目的とする法人、
個人事業主、収益物件を目的とする法人等が主である。当該近隣地域は国道沿いで交通利便性も比較的良好であり、店
舗等の業務系、住宅系収益物件とも需要は根強く、地価も上昇傾向で推移しているが、建築費高騰等による影響から先
行きは不透明である。用途・規模により取引総額は一定しておらず、需要の中心価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道沿いの商業地域であり比準価格・収益価格とも適合性は認められる。収益価格は競争力の関係、地価・建築費の高
騰から総額に見合う賃料設定ができず低位に求められたものと判断される。比準価格は類似性のある事例より求めてお
り市場動向を反映した実証的な価格である。よって試算価格の調整は、信頼性が優る比準価格を重視し、収益価格を関
連づけ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[109.7]		 [100.0]
100		 164,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産利回りは依然として高くインフレ期待
もあり、利便性の高い土地への需要が根強く
店舗の新陳代謝もあるが、建築費高騰が足枷
になりつつある。

特に大きな変動要因はない。交通利便性が良
好な国道沿いで用途的多様性があり需要の競
合が見られるものの建築費高騰が足枷となっ
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５ｋ１６
９Ｔ１０４
-595023		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西36m道道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b ２５Ｋ１６
９Ｔ１０４
-115007		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
北東8m、
準角地
準住居

(70,200)
c ２５Ｋ１６
９Ｔ１０４
-115004		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
南西8m、角地
準工
高度地区33m
特別用途地区
(70,200)
d ２５Ｋ１６
９Ｔ１０４
-595002		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
南西15m、
二方路
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
e ２５Ｋ１６
９Ｔ１０４
-595009		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西25m国道、
北西8m、角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
117,778  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
127,200 		 100
[  83.8]
151,790 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
152,000 
b (　           ) 
127,676  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
134,466 		 100
[  83.8]
160,461 
160,000 
c (　           ) 
133,741  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
130,175 		 100
[  77.0]
169,058 
169,000 
d (　           ) 
126,950  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
142,162 		 100
[  81.0]
175,509 
176,000 
e (　           ) 
102,850  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
106,972 		 100
[  65.5]
163,316 
163,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    164,000 円／㎡]  



札幌白石 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,963,476 
9,504,812 
30,458,664 
28,025,000 
2,433,664 		 （　0.9514）
2,315,388 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     60,931,263 円　　　　（　    127,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.20 ＲＣ11F1B 2,216.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
 90 ％   400 ％   400 ％   480 ㎡     18.8 m x   25.6 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗２戸、２～１１階は各階２ＬＤＫ（７８．１５㎡）・３ＬＤＫ（９６㎡）各１戸。地下は機械室。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.52 
82.9 
161.28 
2,538 
409,329 		 3.0  1,227,987 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
200.20 
87.0 
174.15 
1,698 
295,707 		 1.0  295,707 
0.0  0 

 5～10		 住宅
200.20 
87.0 
174.15 
1,750 
304,763 		 1.0  304,763 
0.0  0 

11～11		 住宅
200.20 
87.0 
174.15 
1,803 
313,992 		 1.0  313,992 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,216.52 
85.8 
1,902.78 

3,439,020 		 4,257,678 
0 
⑨年額支払賃料      3,439,020 円　×　12ヶ月　＝　      41,268,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,902.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         756,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金により十分担保されているので  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,268,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         756,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,101,212 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,923,028 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,257,678 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,448 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,963,476 円　　　　（　        83,257 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,425,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,101,212 円  　　　       42,024,240　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,845,000 円  　　　　    475,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       475,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       475,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,504,812 円　（　　　　　　        19,802 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 475,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　   2,216.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,025,000 円  
（　　　　　        58,385 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,963,476 円      
②総費用 9,504,812 円      
③純収益　①－② 30,458,664 円      
④建物等に帰属する純収益 28,025,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,433,664 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,315,388 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,824 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,931,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     127,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区本通三丁目南４４番３
 4316000250080-0000
2 　札幌市白石区本通三丁目南４４番４
 4316000250081-0000
3 　札幌市白石区本通三丁目南４７番１
 4316000149379-0000
4 　札幌市白石区本通三丁目南５２番１
 4316000149385-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌白石 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 5-3 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.
鑑定評価額 76,800,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区本通３丁目南４４番３外
｢本通３南２－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 480  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区


(90,400)

1:1.5		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 北東25m国道 水道、ガス、下水 白石

820m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 白石駅南西方

820m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの商業地域で、特に大きな変動要因は見受けられないが、ＪＲ白石駅に徒歩圏内の距離にあり、容積率
を生かして高層店舗兼共同住宅など、今後は住居系との複合用途での高度利用が進捗するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    128,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に白石区を中心としたＪＲ駅及び地下鉄駅に徒歩圏内の幹線道路沿い商業地域である。需要者の中心
は、地元法人、デベロッパー、個人事業者とみられる。ＪＲ白石駅に徒歩圏内の立地性及び容積率から、マンション用
地など住居系用途との複合高度利用に着目した土地需要は根強く、地価動向は概ね安定的である。利用目的により画地
規模が各々であるところから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性の高い取引事例に重きを置いて求めたもので市場性を反映した説得力のある価格である。一方、収
益価格も土地の有効利用性に着目した理論的価格であるが、想定的上の部分が多く、賃料の遅行性などから低目に求め
られたものと思料する。よって、規範性の高い比準価格に重きを置くこととし、収益価格を関連付け、更に代表標準地
との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[112.9]		 [100.0]
100		 159,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、商業地につ
いては、建築費の上昇や金利動向、物価上昇
などによる個人消費者の購買意欲減退に注意
する必要がある。

地域要因に特に大きな変動はないが、ＪＲ白
石駅に徒歩圏内の距離及び容積率から、商住
複合利用の土地需要は比較的強く、地価動向
は安定的である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１４
４Ｔ１０４
-595016		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西24m国道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
b ２５ｋ１６
９Ｔ１０４
-595023		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西36m道道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c ２５Ｋ１４
４Ｔ１０４
-595001		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西33m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d ２５Ｋ１４
４Ｔ１０４
-115005		 札幌市白石区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西32m道道、
北西8m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
113,515  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
133,443 		 100
[  91.2]
146,319 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
117,778  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
127,200 		 100
[  77.5]
164,129 
164,000 
c (　           ) 
216,799  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
224,604 		 100
[ 133.4]
168,369 
168,000 
d (　    231,207) 
231,207  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
222,840 		 100
[ 138.3]
161,128 
161,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    164,000 円／㎡]  



札幌白石 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,669,604 
9,606,856 
30,062,748 
27,612,000 
2,450,748 		 （　0.9514）
2,331,642 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     61,359,000 円　　　　（　    128,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.20 ＲＣ11F1B 2,216.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
 90 ％   400 ％   400 ％   480 ㎡     18.8 m x   25.6 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗２戸、２～１１階は各階２ＬＤＫ・３ＬＤＫ２戸の店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.52 
82.9 
161.28 
2,550 
411,264 		 3.0  1,233,792 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
200.20 
87.0 
174.15 
1,683 
293,094 		 1.0  293,094 
0.0  0 

 5～10		 住宅
200.20 
87.0 
174.15 
1,734 
301,976 		 1.0  301,976 
0.0  0 

11～11		 住宅
200.20 
87.0 
174.15 
1,785 
310,858 		 1.0  310,858 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,216.52 
85.8 
1,902.78 

3,413,260 		 4,235,788 
0 
⑨年額支払賃料      3,413,260 円　×　12ヶ月　＝　      40,959,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,902.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         756,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金により十分担保されているので  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,959,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         756,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,085,756 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,629,364 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,235,788 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,240 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,669,604 円　　　　（　        82,645 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,404,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,085,756 円  　　　       41,715,120　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      173,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,773,600 円  　　　　    468,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       702,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       468,000 円  　　　　    468,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,606,856 円　（　　　　　　        20,014 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 468,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   2,216.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,612,000 円  
（　　　　　        57,525 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,669,604 円      
②総費用 9,606,856 円      
③純収益　①－② 30,062,748 円      
④建物等に帰属する純収益 27,612,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,450,748 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,331,642 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,858 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,359,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     128,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区本通三丁目南４４番３
 4316000250080-0000
2 　札幌市白石区本通三丁目南４４番４
 4316000250081-0000
3 　札幌市白石区本通三丁目南４７番１
 4316000149379-0000
4 　札幌市白石区本通三丁目南５２番１
 4316000149385-0000
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備考