令和7年1月14日　提出 札幌白石 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -22 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　ひろ子   TEL.

鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区菊水７条１丁目２６番１２１ ｢菊水７条１－１－３１｣ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 ３３ｍ高度地区 1:1 共同住宅 Ｗ3 住宅、アパート、工 場等の混在する住宅 地域 南西10.9m市道 水道、ガス、下水 菊水 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　　 　　　　　１０．９ ｍ市道 交通 施設 菊水駅北東方 770m 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅から徒歩圏内の住宅、工場等の混在する住宅地域である。特に変動要因は見られず現状維持と予測する 。利便性の良い地域であり、地価は上昇傾向であるがその勢いは弱まりつつあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね白石区及びその隣接区内の地下鉄駅に比較的近い住宅地域一円である。需要者の中心は、事業を目 的とする法人、投資家及び自己使用目的の個人も考えられる。地下鉄駅徒歩圏内で都心にも比較的近いため、宅地の需 要は堅調であるが建築費高騰を背景にその勢いは弱まりつつある。用途の混在する地域であり、取引の中心となる総額 の価格帯は用途、規模等の違いにより大きく異なり見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、白石区内の信頼性の高い事例を採用し、地域・個別性に照らして補修正・要因比較を行って求めたもので 市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を示すものであり事業者としては着目すべき価格である が、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣る。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考と し、代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性の推移動向も再確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [104.5] 100 [ 93.2] [104.5] 100 138,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に弱さがあるが穏やかに回復して いる。物価上昇、金利動向の先行き不透明感 など不動産の需給動向にも影響を与える要因 が懸念される。 地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅か ら徒歩圏内で都心にも比較的近いため、地価 水準は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％