別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌白石 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 -16 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　江口　秀一   TEL.
鑑定評価額 42,400,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区東札幌２条５丁目３０番９
｢東札幌２条５－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:2		 共同住宅

Ｗ2F1B		 中規模のアパートが
建ち並ぶ既成住宅地
域		 北東12m市道 水道、ガス、下水 地下鉄白石

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、１２ｍ
市道		 交通

施設		 地下鉄白石駅西方

480m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は、中規模のアパートが建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも同様に推移すると予測する。地価動向は、
やや強含みの傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は白石区の住宅地域。中でも、東札幌地区との関連が深い。需要者の中心は、戸建住宅を求める市内居住者
、または賃貸住宅経営者である。賃貸住宅経営が成り立つ地域の地価は上昇してきたが、高騰化が進んだことと、建築
費上昇により、地価上昇に陰りが見られる。しかし、アクセス等に優る好立地の地域は、まだ地価は強含みと見ること
ができる。需要の中心は、規模が約２００～３００平米、土地総額は３千万円～５千万円程度と見る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は中規模のアパートが建ち並ぶ既成住宅地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、周辺物件との
競合から賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。住宅地取引は自己利用目的が
主で、市場価格を指標に取引されることが一般的である。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[101.5]		 100
[105.6]		 [101.5]
100		 186,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や建築費上昇等によって、価格上昇
に頭打ちの傾向が見られる。地価動向の転換
に関して注視が必要。


地域要因自体に特段の変動はないが、好立地
の地域は需要が根強い。



特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１６
９Ｔ１０４
-591003		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北東8m、
南西8m、
三方路
２住居
４５ｍ高度地区
(60,200)
b ２５ｋ１６
９Ｔ１０４
-111031		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
北西8m、角地
１住居
高度地区33m
(60,200)
c ２５Ｋ１６
９Ｔ１０４
-111040		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居
高度地区33m
(60,200)
d ２５ｋ１６
９Ｔ１０４
-111027		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
北西6m、東6m、
三方路
２中専
高度地区33m
(60,200)
e ２５Ｋ１６
９Ｔ１０４
-595016		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
西8m、角地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
255,615  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.8]
236,236 		 100
[  96.0]
246,079 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
250,000 
b (　           ) 
179,873  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.7]
165,116 		 100
[  94.0]
175,655 
178,000 
c (　           ) 
196,642  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
194,705 		 100
[  96.0]
202,818 
206,000 
d (　           ) 
186,782  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.6]
176,444 		 100
[  94.0]
187,706 
191,000 
e (　           ) 
228,453  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
225,842 		 100
[ 103.8]
217,574 
221,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



札幌白石 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,436,760 
2,392,559 
7,044,201 
5,868,100 
1,176,101 		 （　0.9585）
1,127,293 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     28,904,949 円　　　　（　    127,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.25 ＲＣ4 501.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   228 ㎡     10.3 m x   22.4 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（約５７㎡）、各階２戸、総戸数８戸の賃貸住宅を想定した。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.25 
91.0 
113.98 
1,620 
184,648 		 1.0  184,648 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
125.25 
91.0 
113.98 
1,670 
190,347 		 1.0  190,347 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
125.25 
91.0 
113.98 
1,620 
184,648 		 1.0  184,648 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
501.00 
91.0 
455.92 

749,990 		 749,990 
0 
⑨年額支払賃料        749,990 円　×　12ヶ月　＝　       8,999,880 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     455.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　         547,104 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺相場を参考にして査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,546,984 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　       ％　＝　　       477,349 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,429,635 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           749,990 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,125 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,436,760 円　　　　（　        41,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 404,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 792,559 円  　　　        9,906,984　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,000 円  　　　価格動向等も勘案して査定した
 建物　　　　　　　　　      858,500 円  　　　　    101,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       151,500 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,392,559 円　（　　　　　　        10,494 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     501.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,868,100 円  
（　　　　　        25,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,436,760 円      
②総費用 2,392,559 円      
③純収益　①－② 7,044,201 円      
④建物等に帰属する純収益 5,868,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,176,101 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,127,293 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,944 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,904,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     127,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区東札幌二条五丁目３０番９
 4316000122973-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌白石 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 -16 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.
鑑定評価額 42,400,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区東札幌２条５丁目３０番９
｢東札幌２条５－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:2		 共同住宅

Ｗ2F1B		 中規模のアパートが
建ち並ぶ既成住宅地
域		 北東12m市道 水道、ガス、下水 地下鉄白石

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　１
２ｍ市道		 交通

施設		 地下鉄白石駅北西方

480m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄白石駅徒歩圏の共同住宅が建ち並ぶ地域であり現状維持と予測する。地下鉄駅に近く利便性が高く収益物
件適地として人気がある。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は白石区を主に市内の地下鉄駅徒歩圏を中心とした住宅地域。需要者は収益物件への投資目的の法人等及び
自己利用目的の個人が中心である。近隣地域は地下鉄白石駅徒歩圏であり収益物件用地を主に需要は堅調で、地価も昨
年と同程度の上昇率で推移したが、建築費高騰等による影響も懸念され先行きは不透明である。規模・用途により総額
は様々で一定はしていないが、土地単価は１８～１９万円／㎡程度が需要の中心と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は共同住宅が多い地域で収益価格を重視すべきであるが、収益価格は地価及び建築費高騰により土地建物の総
額に見合う賃料設定が競争力の関係から出来ず低位に試算されたと判断される。比準価格は市場動向を反映した実証的
価格である。よって試算価格の調整は、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況等も踏まえ、市場動向を反
映し信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[101.5]		 100
[105.8]		 [101.5]
100		 186,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費・地価の上昇により戸建住宅需要は沈
静化に向かっている一方、不動産利回りは依
然として高く、インフレ期待もあり投資物件
需要が根強い。

地域要因に大きな変動要因はない。利便性が
高い当該地域は収益物件素地需要が下支えし
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１６
９Ｔ１０４
-111040		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居
高度地区33m
(60,200)
b ２５Ｋ１６
９Ｔ１０４
-591039		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、中間画地
準工
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２５ｋ１６
９Ｔ１０４
-111031		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
北西8m、角地
１住居
高度地区33m
(60,200)
d ２５ｋ１６
９Ｔ１０４
-111032		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
準工
高度地区33m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,642  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
194,705 		 100
[  98.0]
198,679 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
202,000 
b (　           ) 
163,701  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
163,217 		 100
[  90.3]
180,750 
183,000 
c (　           ) 
179,873  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.7]
165,116 		 100
[  90.3]
182,853 
186,000 
d (　           ) 
205,230  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
203,208 		 100
[  98.0]
207,355 
210,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



札幌白石 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,314,705 
2,326,804 
6,987,901 
5,786,760 
1,201,141 		 （　0.9585）
1,151,294 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     29,520,359 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.25 ＲＣ4 501.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   228 ㎡     10.3 m x   22.4 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造４階建の共同住宅を想定。１ＬＤＫ８戸、平均専有面積約５６．９９㎡。４階建程度が標準的。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.25 
91.0 
113.98 
1,600 
182,368 		 1.0  182,368 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
125.25 
91.0 
113.98 
1,650 
188,067 		 1.0  188,067 
0.0  0 

 4～ 4		 居宅
125.25 
91.0 
113.98 
1,600 
182,368 		 1.0  182,368 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
501.00 
91.0 
455.92 

740,870 		 740,870 
0 
⑨年額支払賃料        740,870 円　×　12ヶ月　＝　       8,890,440 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     455.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　         547,104 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,437,544 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       489,877 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,307,667 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           740,870 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,038 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,314,705 円　　　　（　        40,854 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 398,400 円  　　　　     99,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 783,804 円  　　　        9,797,544　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       98,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      846,600 円  　　　　     99,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,600 円  　　　　     99,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,600 円  　　　　     99,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,326,804 円　（　　　　　　        10,205 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     501.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,786,760 円  
（　　　　　        25,381 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,314,705 円      
②総費用 2,326,804 円      
③純収益　①－② 6,987,901 円      
④建物等に帰属する純収益 5,786,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,201,141 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,151,294 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,050 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,520,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区東札幌二条五丁目３０番９
 4316000122973-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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