別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌白石 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 -15 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　江口　秀一   TEL.
鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区北郷１条７丁目３００番１２外
｢北郷１条７－２－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にマン
ション等が見られる
住宅地域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 白石

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 白石駅南東方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は、一般住宅の中にマンション等が見られる住宅地域であり、今後とも同様に推移すると予測する。地価動
向は、上昇の鈍化傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は白石区の住宅地域。中でも、北郷地区との関連が深い。需要者の中心は、戸建住宅を求める市内居住者、
または賃貸住宅経営者である。賃貸住宅経営が成り立つ地域の地価は上昇してきたが、高騰化が進んだことと、建築費
上昇により、地価が強含み傾向の地域ながらも、価格上昇は頭打ちの傾向にある。需要の中心は、規模が約２００～３
００平米、土地総額は２千万円半ば～３千万円半ば程度と見る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は一般住宅の中にマンション等が見られる住宅地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、周辺物
件との競合から賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。住宅地取引は自己利用
目的が主で、市場価格を指標に取引されることが一般的である。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    123,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[104.5]		 100
[120.0]		 [104.5]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や建築費上昇等によって、価格上昇
に頭打ちの傾向が見られる。地価動向の転換
に関して注視が必要。


地域要因自体に特段の変動はないが、郊外部
は一般的要因の影響で、地価上昇が鈍化。



特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-111008		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
b ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-111003		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-111016		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-111053		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9.1m市道
、中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-111058		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,234  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
96,589 		 100
[  97.0]
99,576 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
83,846  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
83,365 		 100
[  96.0]
86,839 
90,700 
c (　           ) 
84,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
83,743 		 100
[  95.0]
88,151 
92,100 
d (　           ) 
127,218  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
126,341 		 100
[  96.0]
131,605 
138,000 
e (　           ) 
128,038  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
126,650 		 100
[  96.0]
131,927 
138,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



札幌白石 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,833,828 
2,004,033 
5,829,795 
5,002,410 
827,385 		 （　0.9585）
793,049 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     20,334,590 円　　　　（　     77,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＲＣ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     14.5 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（約５０㎡）、各階２戸、総戸数８戸の賃貸住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
88.6 
97.46 
1,550 
151,063 		 1.0  151,063 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
110.00 
88.6 
97.46 
1,600 
155,936 		 1.0  155,936 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
110.00 
88.6 
97.46 
1,550 
151,063 		 1.0  151,063 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
88.6 
389.84 

613,998 		 613,998 
0 
⑨年額支払賃料        613,998 円　×　12ヶ月　＝　       7,367,976 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     389.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　         467,808 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺相場を参考にして査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,835,784 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　       ％　＝　　       391,789 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,827,995 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           613,998 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,833 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,833,828 円　　　　（　        29,674 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 344,400 円  　　　　     86,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 657,583 円  　　　        8,219,784　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,000 円  　　　価格動向等も勘案して査定した
 建物　　　　　　　　　      731,800 円  　　　　     86,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       129,150 円  　　　　     86,100,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,100 円  　　　　     86,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,004,033 円　（　　　　　　         7,591 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,002,410 円  
（　　　　　        18,949 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,833,828 円      
②総費用 2,004,033 円      
③純収益　①－② 5,829,795 円      
④建物等に帰属する純収益 5,002,410 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 827,385 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 793,049 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,004 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,334,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区北郷一条七丁目３００番１２
 4316000078669-0000
2 　札幌市白石区北郷一条七丁目８３８番４９
 4316000078909-0000
3 　札幌市白石区北郷一条七丁目８３８番５２
 4316000078912-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌白石 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 -15 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　ひろ子   TEL.
鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区北郷１条７丁目３００番１２外
｢北郷１条７－２－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にマン
ション等が見られる
住宅地域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 白石

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 白石駅

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ白石駅から徒歩圏の住宅地域で変動要因は見られず、現状を維持して推移するものと予測する。道道の背後
にあり、比較的商業施設からも近い事から地価は上昇傾向であるが、その勢いは弱まりつつあると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、おおむね白石区内の主要交通機関がＪＲを中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は、主に札幌
市内及びその周辺地域に在住する自己使用目的の個人、事業目的の法人等である。道道背後でＪＲ駅にも近いことから
宅地の需要は堅調であるが、建築費高騰を背景にその勢いは弱まりつつある。需要の中心となる価格帯は、一般住宅・
共同住宅など規模・用途等によりまちまちで見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場で実際に取引された、北郷地域の事例を採用したもので実証的な価格である。収益価格は不動産の収益
性を示す価格であり事業者としては着目すべき価格であるが、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣ると
考える。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地・前年標準地価格との検討、市場性
を再確認し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    123,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[104.5]		 100
[124.0]		 [104.5]
100		 104,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に弱さがあるが穏やかに回復して
いる。物価上昇、金利動向の先行き不透明感
など不動産の需給動向にも影響を与える要因
が懸念される。

地域要因に特段の変動はない。ＪＲ駅徒歩圏
内で利便性も良いことから、地価水準は上昇
傾向にある。


特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-111048		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
２中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
b ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-111040		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西9m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-111039		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d ２５Ｋ１１
６Ｔ１０４
-591038		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,418  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
104,483 		 100
[ 102.0]
102,434 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
107,000 
b (　           ) 
108,128  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
104,093 		 100
[ 103.0]
101,061 
106,000 
c (　           ) 
103,399  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
102,686 		 100
[ 102.0]
100,673 
105,000 
d (　           ) 
81,905  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
81,986 		 100
[  93.1]
88,062 
92,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    106,000 円／㎡]  



札幌白石 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,981,021 
1,607,132 
5,373,889 
4,555,040 
818,849 		 （　0.9585）
784,867 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     20,124,795 円　　　　（　     76,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＲＣ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     14.5 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ・平均専有面積は４９㎡程度（計８戸）を想定。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
88.6 
97.46 
1,450 
141,317 		 1.0  141,317 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
110.00 
88.6 
97.46 
1,500 
146,190 		 1.0  146,190 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
88.6 
389.84 

579,887 		 579,887 
0 
⑨年額支払賃料        579,887 円　×　12ヶ月　＝　       6,958,644 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     389.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,958,644 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       367,132 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,975,512 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           579,887 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,509 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,981,021 円　　　　（　        26,443 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 313,600 円  　　　　     78,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 367,132 円  　　　        7,342,644　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      666,400 円  　　　　     78,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       117,600 円  　　　　     78,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,400 円  　　　　     78,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,607,132 円　（　　　　　　         6,088 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,555,040 円  
（　　　　　        17,254 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,981,021 円      
②総費用 1,607,132 円      
③純収益　①－② 5,373,889 円      
④建物等に帰属する純収益 4,555,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 818,849 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 784,867 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,973 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,124,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区北郷一条七丁目３００番１２
 4316000078669-0000
2 　札幌市白石区北郷一条七丁目８３８番４９
 4316000078909-0000
3 　札幌市白石区北郷一条七丁目８３８番５２
 4316000078912-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考