令和7年1月14日　提出 札幌白石 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -11 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　ひろ子   TEL.

鑑定評価額 28,600,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区本通１７丁目南１５番 ｢本通１７南６－５｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 南郷１８丁目 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　　 　　　　　８ｍ市道 交通 施設 南郷１８丁目駅北方 380m 法令 規制 ２中専 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。 地下鉄駅から徒歩圏内であり地価はやや上昇傾向であるがその勢いは弱まりを見せていると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白石区及びその隣接区内における地下鉄駅から比較的近い住宅地域一円である。需要者の中心は事業目的 ・自己使用目的の法人・個人等である。利便性が良く用途の多様性も期待できる地域であることから需要は堅調である が、建築費高騰を背景にその勢いは弱まりを見せている。土地需要の中心価格帯は、用途・規模等によりまちまちで幅 があることから見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、白石区内の地下鉄駅から徒歩圏内の複数事例を採用し、地域・個別性に着目して補修正・要因比較を行っ て求めたもので、取引市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を示す価格であるが、画 地規模が小さく駐車場を考慮すると共同住宅を想定することが困難であるため非適用とした。よって代表標準地・前年 標準地価格との検討、市場性の推移動向を再確認し比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    182,000 円／㎡ [108.2] 100 100 [101.5] 100 [115.1] [101.5] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に弱さがあるが穏やかに回復して いる。物価上昇、金利動向の先行き不透明感 など不動産の需給動向にも影響を与える要因 が懸念される。 地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅か ら徒歩圏内であり、地価水準はやや上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％