令和7年1月14日　提出 札幌白石 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -5 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 85,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区菊水元町２条５丁目５８番 ｢菊水元町２条５－６－６｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 白石 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 白石駅北西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 菊水元町地区の主として戸建住宅が多い住宅地域である。現状維持で推移すると予測する。北２４条桜大橋開通 により利便性等が向上した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は菊水元町地区等の白石区郊外を中心とした住宅地域一円。需要者は自己使用目的の一次取得者、収益物件 目的の法人等が中心である。当該地域は地下鉄・ＪＲ駅から離れているものの、郊外としては市中心部へ比較的近く、 又北２４条桜大橋が開通し利便性も向上したこともあり需要は堅調である。地価は上昇傾向で推移しているが、建築費 高騰等の影響から上昇率は縮小した。土地需要の中心は標準規模で１，６００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域にはアパート等の収益物件も見られるが、対象標準地においては画地規模が小さく賃貸用建物の建設は経済的 合理性の観点から想定し難いため収益価格の試算は断念した。比準価格は市場の動向を反映した実証的な価格と判断さ れる。自己利用目的の取引も多い地域であることから、代表標準地との検討、価格形成要因の変動状況等をも踏まえ、 市場動向を反映した信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [103.0] 100 [ 98.9] [101.5] 100 85,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費・地価の上昇、諸物価高騰、金利先高 観により購買意欲の減退が見受けられ、戸建 住宅市況は一時の活況から沈静化に向かって いる。 北２４条桜大橋開通による影響を受けている が、一般的要因により市況は沈静化しつつあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％