鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
札幌白石 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌白石 -4

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　姥澤　克文

TEL.

鑑定評価額

57,700,000 円

１㎡当たりの価格

197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市白石区南郷通７丁目南５０番｢南郷通７南１－１３｣				②地積　(㎡)	293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:2	共同住宅ＲＣ4F1B	共同住宅が多く見られる利便性の良い住宅地域	北東8m市道	水道、ガス、下水	南郷７丁目 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

南郷７丁目駅南方

240m

法令

規制

２中専
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅徒歩圏と交通利便性の良い住宅地については、アパ－ト・マンション用地に対する需要は堅調に推移し
ており、今後も安定的に推移と予測。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄駅徒歩圏にある市内住宅地域一円である。最近の需要者の中心は、賃貸事業を目的とする法人で、
建替以外、新たに戸建住宅取得目的の個人は減少傾向。交通・生活利便性が良好で、単身者や世帯持ちにも昔から人気
のエリアである。ここ数年は高めのアパ－用地の売買が目立っており、取引の中心となる価格帯は規模や建付地の有無
等により大きく異なるが、概ね９０坪程度の土地で、総額６，０００万円以下と思慮する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上から、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は近隣地域隣接の規範性の高い事例を中心に求められた
もので、近時の上昇傾向にある地域特性を表している。一方収益価格は、収受可能な賃料を基に中層の共同住宅を想定
したが、上向きにある価格に対して賃料の遅効性があり、やや低位に試算された。以上から、収益価格を参考に、最近
の市場を反映した比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌白石 -6                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    188,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地下鉄駅徒歩圏の住宅地については、単身・
世帯向けとも引き合いが強く、このため近年
、アパ－ト用地に関しては高い売買も散見さ
れている。

建築費や土工事高騰による宅地需要減少傾向
にも拘わらず、交通利便性の良い当該地域及
び周辺地域にあっては、貸家敷きを中心に高
めの取引が散見。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.2 ％

+4.8 ％

３　試算価格算定内訳

札幌白石 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１４４Ｔ１０４ -111001	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２５Ｋ１４４Ｔ１０４ -111002	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２５Ｋ１４４Ｔ１０４ -111018	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２５Ｋ１４４Ｔ１０４ -111013	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	２５Ｋ１４４Ｔ１０４ -111016	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,126	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	211,081	100 [ 101.0]	208,991	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 196,392	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	189,626	100 [ 99.0]	191,541		194,000
c	(　 ) 151,603	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	150,557	100 [ 84.1]	179,021		182,000
d	(　 ) 160,173	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	159,226	100 [ 84.6]	188,210		191,000
e	(　 ) 216,948	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	215,452	100 [ 106.0]	203,257		206,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

札幌白石 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,520,363	3,026,158	9,494,205	7,669,200	1,825,005	（　0.9585） 1,749,267	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	44,853,000 円　　　　（　 153,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	159.97	ＲＣ4	639.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	293 ㎡	12.5 m x 23.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫから３ＬＤＫの共同住宅、全８戸、駐車場４台を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	159.97	83.6	133.77	1,720	230,084	1.0	230,084
							0.0	0
2～ 4	住宅	159.97	89.8	143.67	1,770	254,296	1.0	254,296
							0.0	0
～

～

～

計		639.88	88.3	564.78		992,972		992,972
								0

⑨年額支払賃料	992,972 円　×　12ヶ月　＝　 11,915,664 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 564.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 677,736 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されいるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,593,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 658,470 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,510,930 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	992,972 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,433 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,520,363 円　　　　（　 42,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	528,000 円	132,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	921,858 円	13,169,400　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	198,000 円	132,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,026,158 円　（　　　　　　 10,328 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 639.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,669,200 円（　　　　　 26,175 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,520,363 円
②総費用	3,026,158 円
③純収益　①－②	9,494,205 円
④建物等に帰属する純収益	7,669,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,825,005 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,749,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,970 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,853,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌白石 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市白石区南郷通七丁目南５０番	4316000120336-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
札幌白石 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌白石 -4

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　菊地　優広

TEL.

鑑定評価額

57,700,000 円

１㎡当たりの価格

197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月3日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市白石区南郷通７丁目南５０番｢南郷通７南１－１３｣				②地積　(㎡)	293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:2	共同住宅ＲＣ4F1B	共同住宅が多く見られる利便性の良い住宅地域	北東8m市道	水道、ガス、下水	南郷７丁目 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位　北　８ｍ
市道

交通

施設

南郷７丁目駅南方

240m

法令

規制

２中専
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

　不動産需要は堅調に推移しているものの、諸物価の高騰、金利動向等の影響により、鈍化傾向で推移するもの
と予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 197,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、札幌市白石区の地下鉄東西線各駅周辺の住宅地域。需要者は、住宅取得を目的とする個人に、ハウス
メーカー等も参入し、賃貸用不動産の取得を目的とする法人等が中心。地下鉄駅に比較的近い地域であるとろから、相
応の需要が期待され、地価は概ね堅調に推移。需要の中心は、規模、用途により取引が様々で一概に特定しえない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、利便性が優る地下鉄駅周辺の動向を表示する価格が求められた。収益価格は、最有効使用と判断される
建物が生み出すであろう期待される純収益の内土地に帰属する部分を還元して求めたものである。鑑定評価額の決定に
あたっては、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌白石 -6                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    172,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　円安や国際紛争を起因とする諸物価、輸入
原材料の高騰等の影響に加え金利上昇の動き
も相俟って、不動産市場へ影響を与えている
。

地域要因に大きな変動要因は認められない。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.2 ％

+14.5 ％

３　試算価格算定内訳

札幌白石 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１４４Ｔ１０４ -591004	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２５Ｋ１４４Ｔ１０４ -111004	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	２５Ｋ１４４Ｔ１０４ -111001	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２５Ｋ１４４Ｔ１０４ -111002	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,741	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	185,549	100 [ 103.0]	180,145	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	183,000
b	(　 ) 143,472	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	142,765	100 [ 97.0]	147,180		149,000
c	(　 ) 212,126	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	211,081	100 [ 103.0]	204,933		208,000
d	(　 ) 196,392	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	189,626	100 [ 103.0]	184,103		187,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

札幌白石 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,146,063	2,952,420	9,193,643	7,494,900	1,698,743	（　0.9585） 1,628,245	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	41,749,872 円　　　　（　 142,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	159.97	ＲＣ4	639.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	293 ㎡	12.5 m x 23.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４会共同住宅（２ＬＤＫ及び３ＬＤＫ、約６９㎡、各階２戸）。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	159.97	83.6	133.77	1,700	227,409	1.0	227,409
							0.0	0
2～ 4	住宅	159.97	89.8	143.67	1,700	244,239	1.0	244,239
							0.0	0
～

～

～

計		639.88	88.3	564.78		960,126		960,126
								0

⑨年額支払賃料	960,126 円　×　12ヶ月　＝　 11,521,512 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 564.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 677,736 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,199,248 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 638,762 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,136,486 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	960,126 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,121 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 456 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,146,063 円　　　　（　 41,454 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,000 円	129,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,022,020 円	12,775,248　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,096,500 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	193,500 円	129,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,952,420 円　（　　　　　　 10,077 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 639.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,494,900 円（　　　　　 25,580 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,146,063 円
②総費用	2,952,420 円
③純収益　①－②	9,193,643 円
④建物等に帰属する純収益	7,494,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,698,743 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,628,245 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,749,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌白石 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市白石区南郷通七丁目南５０番	4316000120336-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考