令和7年1月15日　提出 札幌東 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 9-2 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　今田　幹丈   TEL.

鑑定評価額 52,500,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区苗穂町１３丁目１０番２ ｢苗穂町１３－１－４０｣ ②地積 　(㎡) 696   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 台形 1:2 事務所兼工場 Ｓ2 小規模工場、営業所 、倉庫等が混在する 工業地域 南25m国道 水道、下水 苗穂 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 営業所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 苗穂駅東方 2.2km 法令 規制 工業 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工場、営業所、事務所等が建つ地域であり、今後とも同様に推移するものと予測する。物流関連施設地等への需 要が比較的好調等により、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 営業所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区内の幹線街路沿いに小工場、営業所、事務所等が見られる工業地が圏域。需要者の中心は地元の製造 業者、流通業務関連の運輸事業者、倉庫業を営む法人事業者等である。インターチェンジへのアクセスも比較的良好で 、都市近郊の工業地として土地需要は強含みである。市場の中心価格帯は１㎡当たり７万５千円前後で、新築物件は殆 ど見られず、また土地面積、建物の用途・規模により一様でなく総額での需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線街路沿いに小工場、事務所、倉庫等が混在する工業地域で、転廃業等により賃貸されるケースもあるが、工場、倉 庫等の収益物件は見られず、自用目的での取引が中心である。よって、賃貸市場が形成されていないことから収益価格 は試算せず、不動産市場の需給動向を参酌の上、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気は緩やかに持ち直している。不動 産市場の動きはやや弱いが、地価は上昇傾向 で、個人消費も物価上昇の影響はあるが、改 善しつつある。 幹線街路沿いの業務用地等に対する需要は堅 調で地価は上昇傾向にある。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％