令和7年1月15日　提出 札幌東 5-16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 5-16 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北１５条東３丁目３０８番７外 ｢北１５条東３－１－３０｣ ②地積 　(㎡) 465   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ４５ｍ高度地区 (100,300) 1.2:1 店舗、事務所兼住宅 Ｓ2 店舗、事務所、共同 住宅が混在する路線 商業地域 南36m市道、東側道 水道、ガス、下水 北１３条東 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３６ｍ市道 交通 施設 北１３条東駅北東方 500m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ４５ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 今後も店舗・事務所・共同住宅が混在する路線商業地域として推移すると予測する。駅徒歩圏の立地で利便性も 良好であり、建築費高騰・金利動向等の影響は注視されるが、今後も底堅い需要を見込めるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区・北区等の主要幹線道路沿の路線商業地域。需要者の中心は、市内及び道内を拠点とする商工業関 連業者等であるが、地下鉄駅徒歩圏にありアパート・マンション用地としての需要も見込まれる。都心部との接近性、 利便性も良好なことから底堅い需要が認められるが、建築費高騰や金利の先高感等の影響により、地価の上昇幅は縮小 している。取引が稀少なうえ総額、規模が様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近には自用物件と収益物件が混在しているが、賃料の遅行性から近年の地価および建築費の上昇に見合った賃料水準 が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるこ とから、幹線沿いの類似地域に存する５事例を採用し最近の需給動向も考慮して試算した、信頼性の高い比準価格を中 心に、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 5-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    310,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [100.0] 100 [147.7] [106.0] 100 235,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    221,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況感の改善により企業の設備投資意欲は回 復傾向にあるものの、物価上昇、建築費高騰 、金利動向等の影響により、業務用地の需給 は軟化している。 格別の変動要因はないが、地下鉄駅徒歩圏に あって共同住宅用地を中心に需要が底堅く、 背後住宅地の地価上昇圧力も受け、地価は上 昇傾向。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％