鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
札幌東 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌東 5-15

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　美香

TEL.

鑑定評価額

215,000,000 円

１㎡当たりの価格

160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市東区北２２条東１丁目３０４番１７外｢北２２条東１－１－１５｣				②地積　(㎡)	1,344 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区 (70,200)
	1.5:1	店舗Ｗ1	店舗、事業所、共同住宅等が存する路線商業地域	西40m国道、北側道	水道、下水	北２４条 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 41.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 1,310 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

北２４条駅東方

360m

法令

規制

準工
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

今後とも、店舗・事業所と共同住宅が混在する路線商業地域として推移するものと予測する。前面道路は交通量
が多く通過型の嫌いもあるが、地下鉄駅への接近性が良好で、今後も底堅い需要を見込めるものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 93,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東区・北区等の地下鉄駅周辺の幹線沿いの商業地域。需要者の中心は、アパート・マンション事業者並び
に市内及び道内主要都市を拠点とする商工業関連業者と見られる。地下鉄駅への接近性が良好なことから、近時の賃貸
住宅需要の増加を背景に底堅い需要が認められるが、建築費の高騰や金利の先高感等の影響により、地価の上昇幅は縮
小傾向となっている。取引が稀少なうえ総額、規模が様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

付近には自用物件と収益物件が混在しているが、賃料の遅行性から近年の地価および建築費の上昇に見合った賃料水準
が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるこ
とから、広域的な類似地域から路線商業地に存する５事例を採用し最近の需給動向も考慮して試算した、信頼性の高い
比準価格を中心に収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 175,000 円／㎡

[106.3]
100

100
[100.0]

100
[121.8]

[105.0]
100

160,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景況感の改善により企業の設備投資意欲は回
復傾向にあるものの、物価上昇、建築費高騰
、金利動向等の影響により、業務用地の需給
は軟化している。

地域内に格別の変動要因はないが、地下鉄駅
への接近性が良好なことから底堅い需要が認
められ、地価は依然上昇傾向となっている。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌東 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１８５１１０３ -117001	札幌市東区		更地	（　）	ほぼ正方形	西40m国道、中間画地		準工高度地区33m (60,200)
b	１２５１８５１１０３ -115009	札幌市東区		更地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		近商高度地区45m (90,300)
c	１２５１８５１１０３ -595003	札幌市東区		建付地	（　）	台形	南36m市道、西20m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	１２５１８５１１０３ -115006	札幌市東区		更地	（　）	長方形	西20m市道、南14.5m、角地		近商高度地区33m 特別用途地区 (100,200)
e	１２５１８５１１０３ -115003	札幌市東区		更地	（　）	長方形	西25m市道、東8m、二方路		近商高度地区45m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,861	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	186,340	100 [ 97.0]	192,103	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 167,836	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	182,863	100 [ 121.8]	150,134		158,000
c	(　 ) 252,314	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	237,175	100 [ 147.0]	161,344		169,000
d	(　 ) 141,842	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	139,639	100 [ 91.2]	153,113		161,000
e	(　 ) 217,675	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	215,984	100 [ 135.1]	159,870		168,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

札幌東 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,845,634	3,426,620	9,419,014	4,491,830	4,927,184	（　0.9642） 4,750,791	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	125,020,816 円　　　　（　 93,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,344 ㎡	41.7 m x 32.1 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平家建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,810	1,124,000	3.0	3,372,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		1,124,000		3,372,000
								0

⑨年額支払賃料	1,124,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,488,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,488,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 674,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,813,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,372,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,034 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,845,634 円　　　　（　 9,558 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,817 円/㎡　月額支払賃料（　 2,810 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌東 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,300 円	72,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	539,520 円	13,488,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,791,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 735,400 円	72,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,100 円	72,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,100 円	72,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,426,620 円　（　　　　　　 2,550 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9642

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,491,830 円（　　　　　 3,342 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,845,634 円
②総費用	3,426,620 円
③純収益　①－②	9,419,014 円
④建物等に帰属する純収益	4,491,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,927,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,750,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,535 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,020,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌東 5-15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市東区北二十二条東一丁目３０４番１７	4306000265977-0000
2	札幌市東区北二十二条東一丁目３０４番１２８	4306000265988-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
札幌東 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌東 5-15

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　瀬﨑　幹久

TEL.

鑑定評価額

215,000,000 円

１㎡当たりの価格

160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市東区北２２条東１丁目３０４番１７外｢北２２条東１－１－１５｣				②地積　(㎡)	1,344 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区 (70,200)
	1.5:1	店舗Ｗ1	店舗、事業所、共同住宅等が存する路線商業地域	西40m国道、北側道	水道、下水	北２４条 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 41.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 1,310 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

北２４条駅東方

360m

法令

規制

準工
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

「北２４条」駅から徒歩圏の店舗、事務所、共同住宅等が在する路線商業地であり、しばらくは現状を維持する
ものと予測する。地価水準は、緩やかに持ち直している景気を反映して、やや上昇傾向になるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 165,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東区の地下鉄駅の周辺に位置し、幹線道路沿道に、店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域。
需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者、事業法人、投資家等である。地下鉄駅から徒歩圏の立地で多
様な用途での利用が可能であり、実際の取引においては個別の事情や条件が強く反映されるため、総額としての中心価
格帯は把握が難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集に努め、採用することで説得力のある比準価格を得た。一方、「
北２４条」駅から徒歩圏の立地ではあるものの、近年の土地や建物の価格上昇に見合った賃料水準が形成されていない
ため、収益価格はやや低位に試算されたるものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 175,000 円／㎡

[106.3]
100

100
[100.0]

100
[123.2]

[105.0]
100

159,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区内の人口はこの１年間でやや減少してい
る。景気は、雇用・所得環境が改善する下で
、各種政策の効果もあって、緩やかに回復し
ている。

「北２４条」駅から徒歩圏の店舗、事務所、
共同住宅等が混在する既成の路線商業地域で
あり、地域要因に特段の変動要因は認められ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌東 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１８５１１０３ -115009	札幌市東区		更地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		近商高度地区45m (90,300)
b	１２５１８５１１０３ -115005	札幌市東区		貸家建付地	（　）	長方形	東25m市道、南8m、角地		近商高度地区45m (100,300)
c	１２５１８５１１０３ -115002	札幌市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北50m国道、西8m、南8m、三方路		近商高度地区45m (100,300)
d	１２５１８５１１０３ -595003	札幌市東区		建付地	（　）	台形	南36m市道、西20m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,836	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	182,863	100 [ 117.3]	155,893	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 201,954	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	198,817	100 [ 127.3]	156,180		164,000
c	(　 ) 156,280	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	151,815	100 [ 105.0]	144,586		152,000
d	(　 ) 252,314	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	237,175	100 [ 149.2]	158,964		167,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 165,000 円／㎡]

札幌東 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,571,350	3,415,100	9,156,250	4,491,830	4,664,420	（　0.9642） 4,497,434	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	118,353,526 円　　　　（　 88,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,344 ㎡	41.7 m x 32.1 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,750	1,100,000	3.0	3,300,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		1,100,000		3,300,000
								0

⑨年額支払賃料	1,100,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,200,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,200,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 660,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,540,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,300,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,571,350 円　　　　（　 9,354 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,757 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌東 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,300 円	72,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	528,000 円	13,200,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,791,200 円	査定
	建物　　　　　　　　　 735,400 円	72,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,100 円	72,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,100 円	72,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,415,100 円　（　　　　　　 2,541 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9642

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,491,830 円（　　　　　 3,342 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,571,350 円
②総費用	3,415,100 円
③純収益　①－②	9,156,250 円
④建物等に帰属する純収益	4,491,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,664,420 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,497,434 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,346 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,353,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌東 5-15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市東区北二十二条東一丁目３０４番１７	4306000265977-0000
2	札幌市東区北二十二条東一丁目３０４番１２８	4306000265988-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考