別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌東 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌東 5-14 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.
鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市東区北２３条東２０丁目３５４番４４６
｢北２３条東２０－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 395  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:2		 店舗兼事務所

Ｗ2		 店舗、飲食店、銀行
等が建ち並ぶ商業地
域		 北20m市道 水道、ガス、下水 元町

820m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 元町駅東方

820m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 北２４条通沿いの店舗・飲食店・銀行等が建ち並ぶ商業地域で、大きな変動要因はなく現状維持と予測する。地
下鉄駅徒歩圏内で需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    111,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に東区の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、自用の店舗等を目的とする法人、個人及び収益物
件目的の法人等である。近隣地域は地下鉄駅徒歩圏の幹線道路沿いであり需要は底堅く、地価も上昇傾向で推移してい
るが、建築費高騰等の影響もあり上昇率が小さくなっており先行きは不透明である。需要の中心価格は、利用用途や規
模により様々で一定はしておらず、総額での把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は北２４条通沿いの商業地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した価格と判断される。収益価格は地
価・建築費の高騰により土地建物の総額に見合う賃料設定は競争力の関係から出来ず低位に試算された。地域内では自
用目的の取引も多いことから、本件においては市場の動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を重視し、収益
価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌東 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    175,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[138.2]		 [100.0]
100		 135,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の商業地の地価上昇率は全般的に弱まっ
ているが、地下鉄駅周辺、郊外の路線商業地
とも需要は堅調であり、住宅地ほどの弱まり
はない。

特に大きな変動要因はない。地下鉄駅徒歩圏
の北２４条通沿いで需要は底堅く、地価は上
昇傾向で推移したが、上昇率は昨年より縮小
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌東 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１８
５１１０３
-115004		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南22m道道、
中間画地
近商
高度地区33m
特別用途地区
(90,200)
b １２５１８
５１１０３
-115005		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
南8m、角地
近商
高度地区45m
(100,300)
c １２５１８
５１１０３
-115002		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北50m国道、
西8m、南8m、
三方路
近商
高度地区45m
(100,300)
d ２２４１０
３１１０３
-595008		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(90,200)
e ２２４１０
３１１０３
-595003		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東50m国道、
北西8m、角地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
99,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
100,954 		 100
[ 100.0]
100,954 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
201,954  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
198,817 		 100
[ 140.6]
141,406 
141,000 
c (　           ) 
156,280  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
151,815 		 100
[ 113.6]
133,640 
134,000 
d (　           ) 
101,923  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,573 		 100
[  73.8]
141,698 
142,000 
e (　           ) 
95,525  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
95,525 		 100
[  75.9]
125,856 
126,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



札幌東 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,299,869 
4,464,090 
9,835,779 
8,073,100 
1,762,679 		 （　0.9468）
1,668,904 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     43,918,526 円　　　　（　    111,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌東 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 230.00 Ｓ3 690.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   395 ㎡     14.6 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建の店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗でフロア－貸し、２・３階は１ＤＫが計１２戸で平均専有面積は約３４．８６㎡。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
95.5 
219.65 
2,420 
531,553 		 3.0  1,594,659 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
230.00 
91.0 
209.20 
1,610 
336,812 		 1.0  336,812 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
690.00 
92.5 
638.05 

1,205,177 		 2,268,283 
0 
⑨年額支払賃料      1,205,177 円　×　12ヶ月　＝　      14,462,124 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     638.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　         459,396 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,921,520 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,074,746 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,278,774 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,268,283 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,095 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,299,869 円　　　　（　        36,202 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,611 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,610 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌東 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 798,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,919,190 円  　　　       15,353,520　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,356,600 円  　　　　    133,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,464,090 円　（　　　　　　        11,301 円／㎡）　　（経費率　　  31.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 133,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,073,100 円  
（　　　　　        20,438 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,299,869 円      
②総費用 4,464,090 円      
③純収益　①－② 9,835,779 円      
④建物等に帰属する純収益 8,073,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,762,679 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,668,904 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,225 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,918,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     111,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌東 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市東区北二十三条東二十丁目３５４番４４６
 4306000268892-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌東 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌東 5-14 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市東区北２３条東２０丁目３５４番４４６
｢北２３条東２０－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 395  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:2		 店舗兼事務所

Ｗ2		 店舗、飲食店、銀行
等が建ち並ぶ商業地
域		 北20m市道 水道、ガス、下水 元町

820m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 元町駅東方

820m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ザ・ビッグ元町店等を中心に商業集積されており、背後住宅地の需要も堅調で、建築費をはじめとする物価上昇
や金利動向に留意する必要はあるが、地価は上昇基調にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の沿道型業務用地が存する圏域で、その範囲は東区幹線街路を中心として広域的になるものと思料さ
れる。元町駅徒歩圏内で、周辺地域には各種店舗の他、共同住宅も多い。現在業務用地が供給不足で売り手市場となっ
ている状況から需要は強いものと見られる。需要の中心は各種店舗、サービス業等の経営者等で、市外からも参入して
いる。付近は大小の画地と各種の用途が混在しており、取引水準はまちまちで価格水準の特定はできない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線街路沿いの更地売買が少ないため、取引事例比較法の適用においては、広域的な事例、異類型の事例からの検討も
行った。採用した取引事例は、収益性により取引が成立したと判断される事例からも適正に求めており、市場の実態を
反映した価格である。収益価格は、想定要素はあるものの投資採算性を反映した価格である。本件においては、比準価
格を標準とし、収益価格も考慮し、更に代表標準地価格との整合性も踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌東 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    175,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[138.0]		 [100.0]
100		 135,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区は総人口、生産年齢人口ともに近年微減
傾向で、老年人口は増加傾向である。金利動
向や物価高の影響により物件の選別化が進む
ものと見られる。

郊外型の低層店舗、飲食店等が混在する宮の
森北２４条通沿いの商業地域で、背後地の共
同住宅地等の需要も堅調であり、地価は安定
的である。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌東 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２４１０
３１１０３
-595008		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(90,200)
b １２５１８
５１１０３
-115005		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
南8m、角地
近商
高度地区45m
(100,300)
c １２５１８
５１１０３
-115002		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北50m国道、
西8m、南8m、
三方路
近商
高度地区45m
(100,300)
d ２２３１２
２１１０３
-595002		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m市道、
中間画地
準住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,923  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,573 		 100
[  78.4]
133,384 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
133,000 
b (　           ) 
201,954  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
198,817 		 100
[ 143.5]
138,548 
139,000 
c (　           ) 
156,280  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
151,815 		 100
[ 113.0]
134,350 
134,000 
d (　           ) 
187,882  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
196,149 		 100
[ 140.0]
140,106 
140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



札幌東 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,349,017 
4,470,680 
9,878,337 
8,073,100 
1,805,237 		 （　0.9468）
1,709,198 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     44,978,895 円　　　　（　    114,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌東 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 230.00 Ｓ3 690.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   395 ㎡     14.6 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階は各階平均専有面積約７０㎡の３ＬＤＫ３戸、駐車場４台を想定した。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
95.5 
219.65 
2,440 
535,946 		 3.0  1,607,838 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
230.00 
91.0 
209.20 
1,610 
336,812 		 1.0  336,812 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
690.00 
92.5 
638.05 

1,209,570 		 2,281,462 
0 
⑨年額支払賃料      1,209,570 円　×　12ヶ月　＝　      14,514,840 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     638.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　         459,396 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,974,236 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,078,437 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,327,799 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,281,462 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,349,017 円　　　　（　        36,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２０１０４５
１０３
　　　　-591102		 1,737  
(   1,699) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]
1,559 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,611 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,610 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２２１０４５
１０３
　　　　-511005		 1,750  
(   1,749) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,618 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌東 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 798,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,925,780 円  　　　       15,406,236　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,356,600 円  　　　　    133,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,470,680 円　（　　　　　　        11,318 円／㎡）　　（経費率　　  31.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 133,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,073,100 円  
（　　　　　        20,438 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,349,017 円      
②総費用 4,470,680 円      
③純収益　①－② 9,878,337 円      
④建物等に帰属する純収益 8,073,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,805,237 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,709,198 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,327 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,978,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     114,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌東 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市東区北二十三条東二十丁目３５４番４４６
 4306000268892-0000
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備考