別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌東 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌東 5-12 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 53,800,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市東区北４９条東８丁目１０６番８外
｢北４９条東８－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 456  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
１８ｍ高度地区
特別用途地区

(100,200)

1:1		 店舗

Ｗ1		 中規模の低層店舗、
スーパーが建つ商業
地域		 西25m市道、南側道 水道、下水 麻生

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 麻生駅北東方

2.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
１８ｍ高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 「東８丁目篠路通」「琴似栄町通」の交差点を中心に商業集積が進んでおり、背後住宅地の需要も堅調で、建築
費をはじめとする物価上昇や金利動向に留意する必要はあるが、地価は上昇基調にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の沿道型の商業用地が存する圏域で、その範囲は広域的なものとなる。車両交通量が多く、各種店舗
が集積しており、物価上昇による家計の負担感等が懸念されるものの、現在業務用地が供給不足で売り手市場となって
いることから需要は強いものと見られる。需要の中心は各種路線型店舗、サービス業等の経営者で、市外からも参入し
ている。付近は大小の画地と各種用途が混在しており、このため取引水準はまちまちで価格水準の特定はできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近時での商業地の更地売買がやや少ない為、広域的な事例、異類型の事例も採用した。需要の中心は収益性を重視し、
商業集積を選好する事業者であるが、地価や建築費の上昇に対して賃料水準の上昇は弱く、収益性の反映には一定の限
界があると判断した。本件においては、比準価格を標準とし、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討、単価と総額
との関連の適否も考慮して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌東 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    175,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[165.9]		 [105.0]
100		 118,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区は総人口、生産年齢人口ともに近年微減
傾向で、老年人口は増加傾向である。金利動
向や物価高の影響により物件の選別化が進む
ものと見られる。

郊外型の低層店舗等が建つ商業地域で、車輌
交通量が多く稀少性が高いため、相応の需要
が期待される。


特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌東 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１０
５１１０３
-115003		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東22m市道、
北東8m、
南西8m、
三方路
近商
特別用途地区
１８ｍ高度地区
(100,200)
b １２５１２
２１１０３
-117001		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m市道、
北10.9m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
c ２２４１２
２１１０３
-591048		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北25m市道、
西11m、角地
準住居
１８ｍ高度地区
(70,200)
d ２２４１２
２１１０３
-595002		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(90,200)
e １２５１２
２１１０３
-115001		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m道道、
東10.9m、
角地
近商
３３ｍ高度地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
140,860  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
135,762 		 100
[ 116.6]
116,434 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
142,343  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
144,910 		 100
[ 124.2]
116,675 
123,000 
c (　           ) 
116,576  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
112,579 		 100
[ 100.0]
112,579 
118,000 
d (　           ) 
109,781  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,416 		 100
[ 101.9]
110,320 
116,000 
e (　           ) 
137,975  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
130,054 		 100
[ 112.7]
115,398 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



札幌東 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,945,880 
4,610,909 
11,334,971 
9,794,000 
1,540,971 		 （　0.9514）
1,466,080 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     38,581,053 円　　　　（　     84,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌東 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 215.06 ＲＣ4 860.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
１８ｍ高度地区
特別用途地区		 100 ％   200 ％   200 ％   456 ㎡     21.2 m x   21.6 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階は各階平均専有面積約４４㎡の１ＬＤＫ４戸、駐車場６台を想定した。 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
215.06 
94.9 
204.12 
2,450 
500,094 		 6.0  3,000,564 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
215.06 
81.4 
174.96 
1,600 
279,936 		 1.0  279,936 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
860.24 
84.7 
729.00 

1,339,902 		 3,840,372 
0 
⑨年額支払賃料      1,339,902 円　×　12ヶ月　＝　      16,078,824 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     729.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         524,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,603,704 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,197,539 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,910,165 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,840,372 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,715 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,945,880 円　　　　（　        34,969 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,601 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌東 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 664,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,796,309 円  　　　       17,107,704　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,693,200 円  　　　　    166,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,610,909 円　（　　　　　　        10,112 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 166,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     860.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,794,000 円  
（　　　　　        21,478 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,945,880 円      
②総費用 4,610,909 円      
③純収益　①－② 11,334,971 円      
④建物等に帰属する純収益 9,794,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,540,971 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,466,080 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,215 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,581,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌東 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市東区北四十九条東八丁目１０６番８
 4306000321444-0000
2 　札幌市東区北四十九条東八丁目１０６番１１
 4306000321447-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌東 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌東 5-12 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.
鑑定評価額 53,800,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市東区北４９条東８丁目１０６番８外
｢北４９条東８－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 456  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
１８ｍ高度地区
特別用途地区

(100,200)

1:1		 店舗

Ｗ1		 中規模の低層店舗、
スーパーが建つ商業
地域		 西25m市道、南側道 水道、下水 麻生

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 麻生駅北東方

2.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
１８ｍ高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の店舗、スーパーが建つ東８丁目篠路通沿いの商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。幹線道
路沿いで、纏まった店舗用地を中心に需要は堅調で、地価も上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区を中心に市内の幹線・準幹線道路沿いの郊外路線商業地域一円。需要者の中心は店舗等を目的とする
事業経営者である。近隣地域は都心から離れた郊外の幹線沿いの路線商業地域で、纏まった店舗用地を中心に需要は底
堅く、地価も上昇傾向で推移したが上昇率は小さくなっており先行きは不透明である。需要の中心は、利用用途・規模
により様々で特に一定はしておらず総額での把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は東８丁目通沿いの路線商業地域である。地域内の建物は自用のものも多く賃貸需要は弱く、また建築費高騰
等から土地建物の総額に見合った賃料を競争力の関係から設定できず収益価格は低位に試算された。比準価格は売買市
場の実態を反映した価格である。主たる取引は自己利用目的のものであることから、市場動向を反映した信頼性が高い
比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地からの検討結果も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌東 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    175,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[165.7]		 [105.0]
100		 118,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の商業地の地価上昇率は全般的に弱まっ
ているが、地下鉄駅周辺、郊外の路線商業地
とも需要は堅調であり、住宅地ほどの弱まり
はない。

特に大きな変動要因はない。幹線道沿いの商
業地域であり纏まった店舗用地需要が底堅く
、地価は上昇傾向で推移したが上昇率は昨年
より縮小した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌東 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２４１２
２１１０３
-591040		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
南6m、二方路
１住居
１８ｍ高度地区
(70,200)
b １２５１２
２１１０３
-111046		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
東15m、西8m、
三方路
１住居
１８ｍ高度地区
(70,200)
c ２２３１２
２１１０３
-591012		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
西6m、角地
１住居
３３ｍ北側斜線
(70,200)
d １２５１０
５１１０３
-115003		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東22m市道、
北東8m、
南西8m、
三方路
近商
特別用途地区
１８ｍ高度地区
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
129,199  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
128,059 		 100
[ 104.0]
123,134 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
64,408  		 100
[  60.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 116.6]
115,655 		 100
[  98.8]
117,060 
123,000 
c (　           ) 
116,183  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.1]
109,949 		 100
[ 105.0]
104,713 
110,000 
d (　           ) 
140,860  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
135,762 		 100
[ 100.0]
135,762 
143,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +16.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



札幌東 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,945,880 
4,627,109 
11,318,771 
9,853,000 
1,465,771 		 （　0.9514）
1,394,535 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     36,698,289 円　　　　（　     80,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌東 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 215.06 ＲＣ4 860.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
１８ｍ高度地区
特別用途地区		 100 ％   200 ％   200 ％   456 ㎡     21.2 m x   21.6 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造４階建の店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗でフロア－貸し、２～４階は１ＬＤＫが計１２戸で平均専有面積約４３．７４㎡。 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
215.06 
94.9 
204.12 
2,450 
500,094 		 6.0  3,000,564 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
215.06 
81.4 
174.96 
1,600 
279,936 		 1.0  279,936 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
860.24 
84.7 
729.00 

1,339,902 		 3,840,372 
0 
⑨年額支払賃料      1,339,902 円　×　12ヶ月　＝　      16,078,824 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     729.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         524,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,603,704 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,197,539 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,910,165 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,840,372 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,715 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,945,880 円　　　　（　        34,969 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,601 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌東 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 668,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,796,309 円  　　　       17,107,704　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,703,400 円  　　　　    167,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,627,109 円　（　　　　　　        10,147 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 167,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     860.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,853,000 円  
（　　　　　        21,607 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,945,880 円      
②総費用 4,627,109 円      
③純収益　①－② 11,318,771 円      
④建物等に帰属する純収益 9,853,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,465,771 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,394,535 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,058 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,698,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌東 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市東区北四十九条東八丁目１０６番８
 4306000321444-0000
2 　札幌市東区北四十九条東八丁目１０６番１１
 4306000321447-0000
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備考