令和7年1月15日　提出 札幌東 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 5-8 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区伏古１４条５丁目１番６外 ｢伏古１４条５－１－２５｣ ②地積 　(㎡) 1,704   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 地区計画等 (70,200) 1.2:1 店舗 Ｓ1 低層店舗、営業所等 が建ち並ぶ路線商業 地域 南西25m道道、背面道 水道、ガス、下水 新道東 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 ２５ｍ道道 交通 施設 新道東駅東方 3.5km 法令 規制 準住居 (60,200) １８ｍ高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 今後も低層店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域として推移と予測する。値頃感もあり商圏人口も増加してい ることから、業務用地の需要も底堅いものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に東区内の幹線および準幹線道路沿いの郊外路線商業地域。需要者の中心は、市内及び道内主要都市 を拠点とする商工業関連業者である。郊外の路線商業地域では、纏まった規模の店舗用地への需要が堅調であり、東苗 穂地区等周辺住宅地の熟成に伴う商圏人口の増加により、業務用地にも安定した需要が認められるが、地価の上昇幅は 縮小傾向となっている。取引が稀少なうえ総額、規模が様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には自用目的の物件と収益物件が混在しているが、土地価格および建築費に見合った賃料水準が形成されておらず 、収益価格は低位に試算された。比準価格は、周辺幹線沿いの類似地域から５事例を採用し最近の需給動向も考慮して 試算した、客観的で信頼し得る価格と思料する。よって本評価においては、信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格 を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 5-9                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [105.0] 100 [110.0] [102.0] 100 85,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況感の改善により企業の設備投資意欲は回 復傾向にあるものの、物価上昇、建築費高騰 、金利動向等の影響により、業務用地の需給 は軟化している。 地域内に格別の変動要因はないが、郊外住宅 地の熟成による商圏人口の増加に伴い、業務 用地の需要も底堅く、地価は上昇を維持して いる。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％