令和7年1月15日　提出 札幌東 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 5-7 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 137,000,000 円  １㎡当たりの価格 286,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北８条東８丁目１番外 ｢北８条東８－１－１｣ ②地積 　(㎡) 479   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ４５ｍ高度地区 (100,300) 不整形 1.5:1 店舗兼事務所 Ｓ3 店舗、事務所、共同 住宅等が混在する商 業地域 西25m市道、三方路 水道、ガス、下水 東区役所前 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 東区役所前駅南方 650m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ４５ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな変動要因はなく現状維持で推移すると予測する。地下鉄駅徒歩圏で、周辺地域に大型商業施設が立地 する等の影響から需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測されるが建築費高騰等の影響も懸念される。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    292,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区内のＪＲ駅、地下鉄駅に近い幹線道路沿い等の商業地域一円。需要者の中心は事業目的の法人、マン ション開発目的の不動産業者等である。近隣地域は地下鉄駅徒歩圏、大型商業施設に近い立地性、ＪＲ札幌駅及び苗穂 駅周辺の再開発の影響等から需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移したが、建築費高騰等の影響もあり先行きは不透明 である。需要の中心価格帯は、用途・規模により取引総額は様々で特定し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は地下鉄駅徒歩圏の東８丁目通沿いの路線商業地域で、収益価格も重視すべきであるが、地価・建築費の高騰 により土地建物の総額に見合う賃料設定は競争力の関係から出来ず収益価格は低位に試算された。比準価格は売買市場 の実態を反映した価格であると判断されることから、本件では市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を 重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果をも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 5-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    310,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [100.0] 100 [124.0] [107.8] 100 285,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    273,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の商業地の地価上昇率は全般的に弱まっ ているが、地下鉄駅周辺、郊外の路線商業地 とも需要は堅調であり、住宅地ほどの弱まり はない。 特に大きな地域要因にない。地下鉄駅徒歩圏 、大型商業施設へ近い立地性から需要は底堅 く、地価は上昇傾向で推移したが、上昇率は 大きく縮小した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％