令和7年1月15日　提出 札幌東 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 5-5 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬﨑　幹久   TEL.

鑑定評価額 63,400,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北４２条東１丁目８１４番６７ ｢北４２条東１－５－３０｣ ②地積 　(㎡) 477   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ４５ｍ高度地区 (100,300) 1:2 診療所兼住宅 ＲＣ2 中低層店舗、共同住 宅等が混在する路線 商業地域 南20m道道、東側道 水道、ガス、下水 麻生 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ道道 交通 施設 麻生駅東方 700m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ４５ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 「麻生」駅から徒歩圏の店舗、共同住宅等が混在する路線商業地であり、しばらくは現状を維持するものと予測 する。地価水準は、緩やかに持ち直している景気を反映して、やや上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区の地下鉄駅の周辺に位置し、幹線道路沿道に、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域。需要者の 中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者、事業法人、投資家等である。地下鉄駅から徒歩圏の立地で多様な用途 での利用が可能であり、実際の取引においては個別の事情や条件が強く反映されるため、総額としての中心価格帯は把 握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集に努め、採用することで説得力のある比準価格を得た。一方、「 麻生」駅から徒歩圏の立地ではあるものの、近年の土地や建物の価格上昇に見合った賃料水準が形成されていないため 、収益価格はやや低位に試算されたるものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [106.3] 100 100 [100.0] 100 [146.5] [105.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区内の人口はこの１年間でやや減少してい る。景気は、雇用・所得環境が改善する下で 、各種政策の効果もあって、緩やかに回復し ている。 「麻生」駅から徒歩圏の店舗、共同住宅等が 混在する既成の路線商業地域であり、地域要 因に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％