別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌東 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌東 -32 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.
鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市東区北２２条東８丁目３０番５
｢北２２条東８－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
２７ｍ高度地区

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅の中にアパ
ート等も見られる住
宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 元町

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 元町駅南西方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
２７ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は今後も、一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域として推移するものと予測される。東８丁目
通背後にあって利便性は比較的良好であり、今後も一定の需要を見込めるものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、美香保地区を中心とした東区南西部の既成住宅地域。需要者は、市内居住の戸建住宅の取得者、アパー
ト・マンション事業者、ハウスメーカー等である。建築費高騰と金利の先高感等により市場には停滞感が生じているが
、地下鉄駅まではやや距離があるものの利便性は比較的良好なことから一定の需要が認められ、地価は小幅ながら上昇
を維持している。取引の中心となる価格帯は、土地は１６０㎡程度では２，０００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 付近にはアパート等の収益物件も混在しているが、賃料の遅行性から土地価格および建築費に見合う賃料水準が形成さ
れていないため、収益価格は低位に試算された。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的となっている
ことから、周辺類似地域内の５事例により最近の需給動向も考慮して試算した、信頼性に優る比準価格を標準として、
収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌東 -10                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 91.7]		 [103.0]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 諸物価上昇による可処分所得の減少、継続的
な地価上昇および建築費の高騰、金利の先高
感等により不動産需要が減退し、住宅投資は
弱含んでいる。

熟成した既成住宅地域で、地域要因の変動は
特にないが、利便性が比較的良好なことから
一定の需要が認められ、地価は上昇を維持し
ている。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌東 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１８
５１１０３
-111036		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２中専
高度地区27m
(60,200)
b １２５１８
５１１０３
-111001		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
２中専
高度地区27m
(60,200)
c １２５１８
５１１０３
-591009		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
２中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
d １２５１８
５１１０３
-111031		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南14.5m市道、
東6m、角地
２中専
高度地区27m
(70,200)
e １２５１８
５１１０３
-111029		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
２中専
高度地区27m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
116,717  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,767 		 100
[ 104.0]
113,238 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
127,519  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
125,043 		 100
[ 106.1]
117,854 
121,000 
c (　           ) 
129,215  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
123,729 		 100
[ 116.3]
106,388 
110,000 
d (　           ) 
174,618  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
161,026 		 100
[ 116.5]
138,220 
142,000 
e (　           ) 
148,982  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
150,472 		 100
[ 112.4]
133,872 
138,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



札幌東 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,820,657 
1,086,496 
2,734,161 
2,232,990 
501,171 		 （　0.9547）
478,468 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     12,268,410 円　　　　（　     74,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌東 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.97 Ｓ3 227.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
２７ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡      9.1 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の共同住宅を想定。各階１ＤＫ・２戸、平均専有面積約３３㎡、駐車場３台。 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.97 
87.2 
66.25 
1,510 
100,038 		 1.0  100,038 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
75.97 
87.2 
66.25 
1,560 
103,350 		 1.0  103,350 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
227.91 
87.2 
198.75 

306,738 		 306,738 
0 
⑨年額支払賃料        306,738 円　×　12ヶ月　＝　       3,680,856 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     198.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　         143,100 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,823,956 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　       222,198 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,817,758 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           306,738 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,899 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,820,657 円　　　　（　        23,155 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,561 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,560 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌東 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 270,900 円  　　　　     38,700,000　×　　　　   0.7 ％
②維持管理費 363,596 円  　　　        4,039,956　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      328,900 円  　　　　     38,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,700 円  　　　　     38,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,700 円  　　　　     38,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,086,496 円　（　　　　　　         6,585 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     227.91 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 45 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,232,990 円  
（　　　　　        13,533 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,820,657 円      
②総費用 1,086,496 円      
③純収益　①－② 2,734,161 円      
④建物等に帰属する純収益 2,232,990 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 501,171 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 478,468 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,900 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,268,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌東 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市東区北二十二条東八丁目３０番５
 4306000266519-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
札幌東 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌東 -32 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.
鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市東区北２２条東８丁目３０番５
｢北２２条東８－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
２７ｍ高度地区

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅の中にアパ
ート等も見られる住
宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 元町

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 元町駅南西方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
２７ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 東８丁目篠路通背後のやや街路事情の劣る住宅地域で利用状況は安定的である。建築費高騰等の影響から、地価
上昇率は弱まった。今後も金融政策や物価水準を含めた経済情勢の変化による不動産市場の動向に注視を要す。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東８丁目篠路通周辺に位置する住宅地域一円で把握。需要者の中心は、市内居住の一般人、共同住宅建
築目的の不動産業者等で把握される。地下鉄駅から距離はあるが東８丁目篠路通等の幹線に近く、都心部と比較した割
安感もあり、需要は堅調に推移してきた。最近では建築費高騰等の影響で戸建需要は弱まっているが、共同住宅用地需
要は安定している。中心となる価格帯は、２００㎡程度の更地で２２００万～２７００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に査定されたものと思料する。本件では、比準
価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌東 -10                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 92.7]		 [103.0]
100		 119,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰、物価高による生活不安、金利
先高感等の影響から、住宅地需要、地価上昇
率とも昨年と比べ弱まっている。


地下鉄駅からやや離れ、街路事情も劣るが、
東８丁目篠路通、宮の森北２４条通等の幹線
に近く、共同住宅用地としての需要も認めら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌東 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１８
５１１０３
-591015		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
２中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
b １２５１８
５１１０３
-111010		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西14.5m市道、
中間画地
２中専
高度地区27m
(60,200)
c １２５１８
５１１０３
-111009		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
２中専
高度地区33m
(60,200)
d １２５１８
５１１０３
-591012		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
東7.2m、角地
２中専
３３ｍ高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
124,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
118,685 		 100
[ 106.1]
111,861 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
115,000 
b (　           ) 
117,914  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
115,510 		 100
[ 106.1]
108,869 
112,000 
c (　           ) 
161,711  		 100
[ 130.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
121,736 		 100
[ 106.1]
114,737 
118,000 
d (　           ) 
115,502  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
113,371 		 100
[  96.1]
117,972 
122,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



札幌東 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,820,657 
1,086,996 
2,733,661 
2,232,990 
500,671 		 （　0.9547）
477,991 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     12,256,179 円　　　　（　     74,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌東 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.97 Ｓ3 227.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
２７ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡      9.1 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階平均専有面積約３３㎡の１ＬＤＫ２戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
75.97 
87.2 
66.25 
1,510 
100,038 		 1.0  100,038 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
75.97 
87.2 
66.25 
1,560 
103,350 		 1.0  103,350 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
227.91 
87.2 
198.75 

306,738 		 306,738 
0 
⑨年額支払賃料        306,738 円　×　12ヶ月　＝　       3,680,856 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     198.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　         143,100 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,823,956 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　       222,198 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,817,758 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           306,738 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,899 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,820,657 円　　　　（　        23,155 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,561 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,560 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌東 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 270,900 円  　　　　     38,700,000　×　　　　   0.7 ％
②維持管理費 363,596 円  　　　        4,039,956　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      328,900 円  　　　　     38,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,700 円  　　　　     38,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,700 円  　　　　     38,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,086,996 円　（　　　　　　         6,588 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     227.91 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 45 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,232,990 円  
（　　　　　        13,533 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,820,657 円      
②総費用 1,086,996 円      
③純収益　①－② 2,733,661 円      
④建物等に帰属する純収益 2,232,990 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 500,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 477,991 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,897 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,256,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌東 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市東区北二十二条東八丁目３０番５
 4306000266519-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考