令和7年1月15日　提出 札幌東 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -31 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬﨑　幹久   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区伏古１１条２丁目３９６番６９ ｢伏古１１条２－３－１８｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東8m市道 水道、下水 元町 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 元町駅東方 2.3km 法令 規制 ２低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地であり、しばらくは現状を維持するものと予測する。地価水準は、 緩やかに持ち直している景気を反映して、やや上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区北東部の札幌新道背後に広がる戸建住宅を標準とした伏古・東苗穂地区の住宅地域。需要者の中心は 、東区内を中心に隣接する区内に居住するファミリー世帯、戸建住宅や宅地分譲を手掛ける不動産業者等である。街区 が整然とした既成の住宅地であり、需給関係は比較的安定している。市場の中心価格帯は、土地が１８００万円程度、 新築の戸建住宅が３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心で、東区内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し採用することで実証的な比準価格 が得られた。一方、自用の戸建住宅を標準とする郊外の住宅地域で賃貸市場の熟成度が低いため、収益還元法の適用は 断念した。従って、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、東区内の他の標準地の公示価格及び基準地の標 準価格との均衡、単価と総額との関連などに留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [104.5] 100 [ 99.0] [104.5] 100 78,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区内の人口はこの１年間でやや減少してい る。景気は、雇用・所得環境が改善する下で 、各種政策の効果もあって、緩やかに回復し ている。 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の既成の住宅 地域であり、地域要因に特段の変動要因は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％