令和7年1月15日　提出 札幌東 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -16 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区東苗穂１０条２丁目８６９番１７ ｢東苗穂１０条２－１６－８｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、下水 新道東 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 新道東駅東方 4.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 東苗穂地区の戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり現状維持と予測する。当地域は割安感等から地価上昇で 推移してきたが、建築費高騰の影響等から横ばい基調に転じている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東苗穂地区、東雁来地区を主に東区郊外の住宅地域一円。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個 人である。当該地域は割安感から地価の上昇が続いてきたが、建築費高騰等の影響から様子見の状況へ転じており、地 価も横ばい基調での推移となった。土地需要の中心は、土地は標準規模で１，３００万円前後、新築戸建物件は３千万 円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は札幌新道北側で東苗穂地区の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆どなく、また 戸建住宅の賃貸需要も極めて少なく賃貸市場が形成されていない地域であるため収益価格の試算は断念した。当該地域 の取引は自用目的が殆どであることから、本件においては代表標準地との検討結果を踏まえ、取引市場の実態を反映し た信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [104.5] 100 [116.3] [101.5] 100 65,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区住宅地の地価上昇は続いているが、建築 費高騰等から郊外は需要や地価上昇率は弱く なっている。地下鉄駅周辺は郊外ほどの弱ま りは感じない。 特に大きな変動要因はない。当該地域の地価 は上昇傾向で推移してきたが、建築費高騰の 影響等から様子見の状況へ転じており横ばい 基調へ転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％