令和7年1月15日　提出 札幌東 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -15 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 559,000,000 円  １㎡当たりの価格 317,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北９条東３丁目４０番１４ ｢北９条東３－１－１｣ ②地積 　(㎡) 1,763   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ４５ｍ高度地区 (100,300) 1.5:1 共同住宅 ＳＲＣ13 高層のマンション、 事務所等が混在する 住宅地域 西14.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 さっぽろ 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １４．５ｍ市道 交通 施設 さっぽろ駅北東方 560m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ４５ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな変動要因はないが、周辺地域の再開発が進み利便性が向上した。ＪＲ札幌駅徒歩圏内等の立地性から マンション用地需要は堅調であり、地価も上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層分譲マンション用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    317,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              303,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区を主にＪＲ及び地下鉄駅周辺を中心とするマンション等が建つ地域と判定。需要者はマンション開発 業者及び地元不動産業者等が主である。周辺地域での再開発が進み利便性が向上し、近隣地域は地下鉄東豊線さっぽろ 駅の出入口が新設され順路がやや近くなり、またＪＲ札幌駅へも近い等の立地性からマンション用地需要は堅調で、地 価も上昇傾向が続いている。土地需要の中心は、規模・事業採算性等より様々で特定はし難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は地下鉄駅及びＪＲ札幌駅へ徒歩圏内のマンション等が建つ地域であり、マンションの分譲販売を想定した開 発法による価格も求めた。開発法による価格は高騰した建築費等の影響から若干低めに試算された。比準価格は市場実 態を反映した信頼性が高い価格である。前者価格は想定要素も多いことから、本件においては前年価格からの推移等も 踏まえ、現実の不動産市場を反映した比準価格をそのまま採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    298,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区住宅地の地価上昇は続いているが、建築 費高騰等から郊外は需要や地価上昇率は弱く なっている。地下鉄駅周辺は郊外ほどの弱ま りは感じない。 地下鉄東豊線さっぽろ駅の出入口が新設され 順路が短くなった。その他の変動要因はない 。利便性が良い立地性等からマンション用地 需要は依然高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％