令和7年1月15日　提出 札幌東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -8 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北５０条東６丁目１０３番７６ ｢北５０条東６－４－５｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 太平 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 太平駅南東方 450m 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな変動要因はなく現状維持で推移している。ＪＲ太平駅徒歩圏で生活利便性も比較的良好な当地域は、 割安感から地価は引き続き上昇傾向と予測されるが、建築費高騰の影響等から先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ太平駅周辺を中心に東区郊外の住宅地域一円。需要者の中心は戸建住宅用地目的の個人である。当該 近隣地域は地下鉄駅からは離れているが、ＪＲ太平駅徒歩圏で生活利便性が比較的良好で割安感もあり需要は根強い。 地価は上昇傾向が続いているものの、建築費高騰の影響等もあり先行きは不透明である。需要の中心価格帯は、土地が 標準規模（１５０㎡程度）で１，４００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はＪＲ太平駅徒歩圏の戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件は少なく、また戸建 住宅の賃貸需要も殆どなく賃貸市場が形成されていない地域であるため収益価格の試算はできなかった。よって本件に おいては、当該地域における取引は自用目的が中心であることから、代表標準地との検討結果を踏まえ、取引市場の実 態を反映した信頼性が高い比準価格をそのまま採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [104.5] 100 [ 83.0] [103.0] 100 92,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区住宅地の地価上昇は続いているが、建築 費高騰等から郊外は需要や地価上昇率は弱く なっている。地下鉄駅周辺は郊外ほどの弱ま りは感じない。 特に大きな変動要因はない。割安感から戸建 需要が根強く、地価も上昇傾向で推移してい るが、建築費高騰の影響等もあり上昇率は昨 年より縮小した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％