鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
札幌北 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-18

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　姥澤　克文

TEL.

鑑定評価額

57,400,000 円

１㎡当たりの価格

79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区太平５条１丁目３２番２｢太平５条１－１－１｣				②地積　(㎡)	722 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）１８ｍ高度地区特別用途地区 (100,200)
	台形 1:1	店舗Ｓ1	小売店舗、スーパー等が建ち並ぶ路線商業地域	西44m国道、南西側道	水道、下水	太平 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

４４ｍ国道

交通

施設

太平駅北方

1.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
１８ｍ高度地区
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

交通量が多く沿道サ－ビス系を中心に需要は見込まれるが、物価高騰や金利上昇等からやや需要は低下と予測す
る。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区郊外の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は道内の企業のほか、全国展開の企業
も見られる。繁華性は弱いが、交通量も多く背後の旺盛な宅地需要から、郊外型商店街として堅調に推移していたが、
背後住宅地需要の低迷から、上昇率は低下。取引の中心となる価格帯は、用途・規模等や建付地の有無により大きく異
なるため、適切な水準が見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上から、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は同一幹線道路沿いに事例がなく、古い事例を含むが、
いずれも幹線・準幹線道路沿いの規範性の高い事例より求められたもので、ある程度商業地の価格動向を表している。
一方収益価格は、収受可能な賃料を基に低層店舗を想定したが、賃料の遅効性もあり、やや低位に試算された。以上か
ら、収益価格を参考に、最近の市場性を反映した比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

交通量が多い幹線及び準幹線道路沿いの商店
街は、交通・生活利便性に比べ集客性が投資
動機となっており、需要は比較的堅調に推移
している。

街路等の立地環境は良いが、建築等の高騰や
物価上昇から、昨年より上昇率はやや低下。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１１３Ｔ１０２ -595002	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
b	２５Ｋ１１３Ｔ１０２ -595003	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
c	２５Ｋ１１３Ｔ１０２ -595007	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	東22.5m市道、中間画地		近商特別用途地区１８ｍ高度地区 (90,200)
d	２５Ｋ１４４Ｔ１０２ -591060	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ整形	北西20m市道、東10.9m、北11m、三方路		準住居１８ｍ高度地区 (70,200)
e	２５Ｋ１４９Ｔ１０２ -115005	札幌市北区		建付地	（　）	不整形	南東20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,195)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,667	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	76,129	100 [ 98.6]	77,210	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	79,500
b	(　 ) 60,317	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	67,202	100 [ 94.9]	70,813		72,900
c	(　 ) 74,853	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,350	100 [ 94.0]	81,223		83,700
d	(　 ) 79,188	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	77,422	100 [ 91.2]	84,893		87,400
e	(　 ) 43,026	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	54,213	100 [ 70.6]	76,789		79,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,500 円／㎡]

札幌北 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,672,860	2,123,646	6,549,214	4,895,100	1,654,114	（　0.9636） 1,593,904	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	40,869,333 円　　　　（　 56,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	408.00	Ｓ1	408.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防１８ｍ高度地区特別用途地区	100 ％	200 ％	200 ％	722 ㎡	30.3 m x 32.8 m	前面道路：国道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	408.00	100.0	408.00	1,900	775,200	3.0	2,325,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		408.00	100.0	408.00		775,200		2,325,600
								0

⑨年額支払賃料	775,200 円　×　12ヶ月　＝　 9,302,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されいるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,302,400 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 651,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,651,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,325,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,628 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,672,860 円　　　　（　 12,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	310,800 円	77,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	372,096 円	9,302,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 454,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 792,500 円	77,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,550 円	77,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,700 円	77,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,123,646 円　（　　　　　　 2,941 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9636

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,700,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,895,100 円（　　　　　 6,780 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,672,860 円
②総費用	2,123,646 円
③純収益　①－②	6,549,214 円
④建物等に帰属する純収益	4,895,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,654,114 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,593,904 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,208 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,869,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌北 5-18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市北区太平五条一丁目３２番２	4306000084934-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
札幌北 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-18

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　菊地　優広

TEL.

鑑定評価額

57,400,000 円

１㎡当たりの価格

79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月3日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区太平５条１丁目３２番２｢太平５条１－１－１｣				②地積　(㎡)	722 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）特別用途地区１８ｍ高度地区 (100,200)
	台形 1:1	店舗Ｓ1	小売店舗、スーパー等が建ち並ぶ路線商業地域	西44m国道、南西側道	水道、下水	太平 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

４４ｍ国道

交通

施設

太平駅北方

1.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
特別用途地区
１８ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

　国道２３１号沿いの郊外型の商業地域である。車両は多く、潜在的な不動産需要は堅調に推移しているものの
、諸物価の高騰、金利動向等の影響により、鈍化傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

ｇｐｏ

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、北区内の幹線沿い、及び、準幹線沿い地域一円で、商住の混在する地域を含む。需要者の中心は、市
内外の法人、個人事業者とみられる。繁華性の程度は高くはないものの、車両交通量が多い地域であるため、相応の需
要が期待され、地価水準は底堅く推移している。需要の中心は、規模、用途により取引が様々で一概に特定しえない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、幹線沿いの土地需要を反映した土地価格を表示する価格が試算された。収益価格は、最有効使用と判断
される建物が生み出すであろう期待される純収益の内土地に帰属する部分を還元して求めたものである。鑑定評価額の
決定にあたっては、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　円安や国際紛争を起因とする諸物価、輸入
原材料の高騰等の影響に加え金利上昇の動き
も相俟って、不動産市場へ影響を与えている
。

地域要因に大きな変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１１３Ｔ１０２ -591011	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南東21.8m市道、中間画地		２中専１８ｍ北側高度 (60,200)
b	２５Ｋ１１３Ｔ１０２ -595007	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	東22.5m市道、中間画地		近商特別用途地区１８ｍ高度地区 (90,200)
c	２５Ｋ１１３Ｔ１０２ -111027	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西21.8m市道、北東11m、角地		２中専１８ｍ高度地区 (70,200)
d	２５Ｋ１１３Ｔ１０２ -115001	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ台形	西44m国道、中間画地		近商特別用途地区１８ｍ高度地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,485	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 104.5]	66,480	100 [ 87.4]	76,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	78,300
b	(　 ) 74,853	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,350	100 [ 108.0]	70,694		72,800
c	(　 ) 47,619	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 103.5]	70,783	100 [ 87.4]	80,987		83,400
d	(　 ) 134,885	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,964	100 [ 100.0]	135,964		140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,500 円／㎡]

札幌北 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,685,660	2,295,850	6,389,810	4,932,900	1,456,910	（　0.9636） 1,403,878	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	35,996,872 円　　　　（　 49,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	408.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防特別用途地区１８ｍ高度地区	100 ％	200 ％	200 ％	722 ㎡	30.3 m x 32.8 m	前面道路：国道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗。一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	1,900	760,000	3.0	2,280,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		760,000		2,280,000
								0

⑨年額支払賃料	760,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,120,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,120,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 456,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,664,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,280,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,685,660 円　　　　（　 12,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	391,500 円	78,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	456,000 円	9,120,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 454,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 798,600 円	78,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,450 円	78,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,300 円	78,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,295,850 円　（　　　　　　 3,180 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9636

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,932,900 円（　　　　　 6,832 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,685,660 円
②総費用	2,295,850 円
③純収益　①－②	6,389,810 円
④建物等に帰属する純収益	4,932,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,456,910 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,403,878 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,944 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,996,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌北 5-18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市北区太平五条一丁目３２番２	4306000084934-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考