別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
札幌北 5-15 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-15 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 姥澤 克文   TEL.
鑑定評価額 85,200,000 円  1㎡当たりの価格 75,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
56,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区屯田6条4丁目6番8外
「屯田6条4-6-20」
②地積
 (㎡)
1,128  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準住居
(60,200)

(その他)
18m高度地区
地区計画等

(70,200)

2:1
店舗兼倉庫

S2
低層店舗、アパート
等が混在する路線商
業地域
北50m市道、西側道 水道、ガス、下水 麻生

3.4km
(2)



①範囲 東    70 m、西    30 m、南    10 m、北    20 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    50.0 m、奥行 約    23.0 m、規模       1,150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
イト-ヨ-カド-屯田店閉店
後、「ロピア」が11月23
日にオ-プン。


50m市道 交通

施設
麻生駅北方

3.4km
法令

規制
準住居
(60,200)
18m高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
背後住宅地需要の低下から、今後は横這いないし若干の上昇と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            76,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            50,400 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区郊外の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は道内の企業のほか、全国展開の企業や
個人も見られる。交通量はやや少なく、繁華性は弱いが、背後の旺盛な宅地需要から、郊外型商店街として堅調に推移
していたが、住宅地需要の低迷から、若干の上昇に留まった。需要の中心価格帯は利用目的や規模並びに建付地の有無
により大きく異なり、適切な水準が見い出せないのが現状である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
以上から、比準価格と収益価格の2試算価格を得た。比準価格は新しい事例を中心に求められたもので、近時の商業地
の動向を表している。一方収益価格は、収受可能な賃料を基に平家建店舗を想定したが、低位に試算された。以上から
、収益価格を参考に、最近の市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地からの検討結果を重視して、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 5-18                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         75,500 円/㎡
[105.3]
100
100
[103.0]
100
[106.1]
[104.0]
100
75,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           73,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
交通量の多い国道等の主要幹線に比べ、郊外
路線商業地域は、建築費及び物価高騰による
背後住宅地需要の低下の影響から、顧客の流
動性も減少気味。

背後の住宅地需要が鈍化し、昨年より上昇率
は低下。



特にない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +1.0
環境        +5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.4 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 5-15 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 25K14
4T102
-591070
札幌市北区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西11m市道、
南8m、角地




準住居
地区計画等
18m高度地区
(70,200)
b 25K14
4T102
-595002
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 南50m市道、
中間画地




準住居
18m高度地区
地区計画等
(60,200)
c 25K14
4T102
-111008
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北20m市道、
西8m、角地




1住居
18m高度地区
(70,200)
d 25K14
4T102
-111026
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南20m市道、
北8m、二方路




1住居
18m北側斜線高
(63,157)
e 25K14
4T102
-591092
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 西20m市道、
中間画地




準住居
18m高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
85,707  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 111.3]

79,470 
100
[  84.6]

93,936 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

97,700 
b (            
53,238  
100
[ 100.0]
[ 109.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

58,242 
100
[  85.0]

68,520 

71,300 
c (            
72,376  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

70,268 
100
[  87.3]

80,490 

83,700 
d (            
54,452  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

53,384 
100
[  76.0]

70,242 

73,100 
e (            
78,718  
100
[ 100.0]
[ 105.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

80,934 
100
[ 106.7]

75,852 

78,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地     +11.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.19 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      76,000 円/㎡]  



札幌北 5-15 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

9,162,890 

2,232,870 

6,930,020 

4,630,500 

2,299,520 
( 0.9636
2,215,817 
  4.2 -  0.3 )
3.9%  
⑧収益価格       56,815,821 円    (      50,400 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌北 5-15 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 420.00 S1 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
18m高度地区
地区計画等
70 %   200 %   200 %   1,128 ㎡     49.3 m x   23.0 m  前面道路:市道        50.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平家建の店舗一棟貸し ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸しのため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 1
店舗
420.00 

100.0 

420.00 

1,950 

819,000 
3.0  2,457,000 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


420.00 

100.0 

420.00 


819,000 
2,457,000 
0 
⑨年額支払賃料        819,000 円 × 12ヶ月 =        9,828,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      420.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        9,828,000 円  ×     7.0 %                          
+                    円  ×         % =         687,960 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,140,040 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,457,000 円 ×    93.0 %  ×    1.00 % =           22,850 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    9,162,890 円    (          8,123 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
            円/㎡

 月額支払賃料
(           円/㎡)


 基準階     F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌北 5-15 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 220,500 円           73,500,000 ×       0.3 %
②維持管理費 393,120 円             9,828,000 ×       4.0 %
③公租公課  土地               685,800 円     査定額
 建物               749,700 円           73,500,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       110,250 円           73,500,000 ×      0.15 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,500 円           73,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,232,870 円 (               1,979 円/㎡)  (経費率    24.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.2 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.8 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9636    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 73,500,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      420.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0630        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0475 ×  40 % + 0.0572 ×  30 % + 0.0895 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,630,500 円  
(              4,105 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 9,162,890 円      
②総費用 2,232,870 円      
③純収益 ①-② 6,930,020 円      
④建物等に帰属する純収益 4,630,500 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,299,520 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,215,817 円      

  (                          1,964 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.9 %

                              56,815,821 円


(                        50,400 円/㎡)
4 不動産ID 札幌北 5-15 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区屯田六条四丁目6番8
4306000106669-0000
2  札幌市北区屯田六条四丁目6番9
4306000106670-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
札幌北 5-15 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-15 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 江口 秀一   TEL.
鑑定評価額 85,200,000 円  1㎡当たりの価格 75,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
56,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区屯田6条4丁目6番8外
「屯田6条4-6-20」
②地積
 (㎡)
1,128  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準住居
(60,200)

(その他)
18m高度地区
地区計画等

(70,200)

2:1
店舗兼倉庫

S2
低層店舗、アパート
等が混在する路線商
業地域
北50m市道、西側道 水道、ガス、下水 麻生

3.4km
(2)



①範囲 東    70 m、西    30 m、南    10 m、北    20 m ②標準的使用 店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    50.0 m、奥行 約    23.0 m、規模       1,150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
地区計画「屯田地区」

50m市道 交通

施設
麻生駅北方

3.4km
法令

規制
準住居
(60,200)
18m高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
周辺は、低層店舗、アパート等が混在する路線商業地域であり、今後とも同様に推移すると予測する。地価動向
は、上昇の鈍化傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            79,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            51,400 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区の商業地域。中でも、屯田地区の商業適地との関連が深い。需要者の中心は、市内の企業あるいは個
人事業者と見られる。出店意欲の回復が見られ、賃貸住宅需要の増大等で地価は上昇して来たが、高騰化の進行と建築
費上昇により、地価上昇に鈍化の傾向が見られる。需要の中心は、利用規模や立地によって様様なため総額は把握しが
たいが、土地単価は坪当り20~30万円程度と見る。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は、低層店舗、アパート等が混在する路線商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、賃貸市
場環境を踏まえると、賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。商業地も自己利
用目的の取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的である。従って、比準価格を重視し、収益価格を斟
酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 5-18                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         75,500 円/㎡
[105.3]
100
100
[103.0]
100
[105.0]
[104.0]
100
76,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           73,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
金利上昇や建築費上昇等によって、価格上昇
に頭打ちの傾向が見られる。地価動向の転換
に関して注視が必要。


地域要因自体に特段の変動はないが、一般的
要因の影響で、地価上昇が鈍化。



特にない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境        +5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.4 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 5-15 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 25K14
4T102
-115002
札幌市北区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南50m市道、
中間画地




準住居
18m高度地区
地区計画等
(60,200)
b 25K14
4T102
-591029
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1住居
18m高度地区
地区計画等
(60,200)
c 25K14
4T102
-115001
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 西20m市道、
北20m、角地




近商
18m高度地区
特別用途地区
(100,200)
d 25K14
4T102
-591031
札幌市北区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 北西20m市道、
南6m、角地




1住居
18m高度地区
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
99,014  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

100,796 
100
[ 100.0]

100,796 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

105,000 
b (            
69,458  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

65,526 
100
[  68.8]

95,241 

99,100 
c (            
87,594  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

84,591 
100
[ 117.0]

72,300 

75,200 
d (            
70,703  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.5]

68,312 
100
[  90.0]

75,902 

78,900 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -14.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近    0.0 環境     +30.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      79,000 円/㎡]  



札幌北 5-15 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

9,397,836 

2,281,650 

7,116,186 

4,769,100 

2,347,086 
( 0.9636
2,261,652 
  4.2 -  0.3 )
3.9%  
⑧収益価格       57,991,077 円    (      51,400 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌北 5-15 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 420.00 S1 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
18m高度地区
地区計画等
70 %   200 %   200 %   1,128 ㎡     49.3 m x   23.0 m  前面道路:市道        50.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建の店舗で一棟貸しを想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸しのため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
420.00 

100.0 

420.00 

2,000 

840,000 
3.0  2,520,000 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


420.00 

100.0 

420.00 


840,000 
2,520,000 
0 
⑨年額支払賃料        840,000 円 × 12ヶ月 =       10,080,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      420.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       10,080,000 円  ×     7.0 %                          
+                    円  ×         % =         705,600 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,374,400 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,520,000 円 ×    93.0 %  ×    1.00 % =           23,436 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    9,397,836 円    (          8,331 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
            円/㎡

 月額支払賃料
(           円/㎡)


 基準階     F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌北 5-15 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 227,100 円           75,700,000 ×       0.3 %
②維持管理費 403,200 円            10,080,000 ×       4.0 %
③公租公課  土地               690,000 円     価格動向等も勘案して査定した
 建物               772,100 円           75,700,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       113,550 円           75,700,000 ×      0.15 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,700 円           75,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,281,650 円 (               2,023 円/㎡)  (経費率    24.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.2 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.8 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9636    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 75,700,000 円                          設計監理料率
  175,000 円/㎡ ×      420.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0630        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0475 ×  40 % + 0.0572 ×  30 % + 0.0895 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,769,100 円  
(              4,228 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 9,397,836 円      
②総費用 2,281,650 円      
③純収益 ①-② 7,116,186 円      
④建物等に帰属する純収益 4,769,100 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,347,086 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,261,652 円      

  (                          2,005 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.9 %

                              57,991,077 円


(                        51,400 円/㎡)
4 不動産ID 札幌北 5-15 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区屯田六条四丁目6番8
4306000106669-0000
2  札幌市北区屯田六条四丁目6番9
4306000106670-0000
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備考