鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
札幌北 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-14

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　宮達　隆行

TEL.

鑑定評価額

19,400,000 円

１㎡当たりの価格

97,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区新琴似３条７丁目１８３番３２｢新琴似３条７－１－２２｣				②地積　(㎡)	199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）１８ｍ高度地区
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、アパート等が建ち並ぶ路線商業地域	南東20m市道	水道、ガス、下水	麻生 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

麻生駅西方

2.1km

法令

規制

準住居
(60,200)
１８ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

新琴似通沿いの商業地域であり、現状維持で推移すると予測する。幹線道路沿いは新規出店や移転開業が目立つ
等、需要は底堅く、用途も商業系・住居系と幅広い。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区を主に、市内の幹線・準幹線道路沿いの郊外商業地域一円。需要者は事業目的の法人及び個人、地元
の不動産業者等が中心である。近隣地域は新琴似通沿いであり、店舗等の業務系用途のほか、分割を前提とした戸建用
地や共同住宅用地としての需要もある。地価は背後住宅地の地価変動の影響もあり上昇傾向が続いている。需要の中心
価格については、利用用途・規模により取引総額は様々で一定はしておらず、特定はし難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は郊外の路線商業地域であり自用の建物も多い。比準価格は市場動向を反映した実証的な価格と認められる。
収益価格は賃貸需要は少なく、又建築費高騰による影響で総額に見合う賃料設定は競争力の関係からも出来ないため低
位に試算されたものと判断される。よって試算価格の調整は、信頼性が優る比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代
表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌北 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 75,500 円／㎡

[105.3]
100

100
[103.0]

100
[ 79.6]

[100.0]
100

97,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外の幹線道路沿いの商業地は新規出店や移
転開業等の新陳代謝が目立つ。用途的には住
宅系への移行もあるなど背後住宅地と価格牽
連関係にある。

特に大きな変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１４９Ｔ１０２ -591018	札幌市北区		更地	（　）	正方形	南西20m市道、中間画地		１住居１８ｍ高度地区 (60,200)
b	２５Ｋ１４９Ｔ１０２ -595006	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
c	２５Ｋ１４９Ｔ１０２ -111032	札幌市北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西21m市道、北西8m、角地		１住居１８ｍ北側斜線高 (70,200)
d	２５Ｋ１４９Ｔ１０２ -111022	札幌市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西21m市道、南西8m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
e	２５Ｋ１６１Ｔ１０２ -115007	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	北東17m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,592	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	113,541	100 [ 115.0]	98,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,700
b	(　 ) 97,250	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,140	100 [ 95.0]	106,463		106,000
c	(　 ) 124,399	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	113,399	100 [ 115.5]	98,181		98,200
d	(　 ) 154,268	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	144,717	100 [ 143.0]	101,201		101,000
e	(　 ) 113,364	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	143,405	100 [ 148.5]	96,569		96,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

札幌北 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,158,725	1,192,840	3,965,885	3,321,740	644,145	（　0.9547） 614,965	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	15,768,333 円　　　　（　 79,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居１８ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	199 ㎡	11.8 m x 16.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗でフロアー貸し、２・３階は１ＬＤＫ４戸、平均専有面積は約４４㎡。３階建が標準的。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	82.0	82.00	1,950	159,900	3.0	479,700
							0.0	0
2～ 3	住宅	100.00	88.0	88.00	1,500	132,000	1.0	132,000
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	86.0	258.00		423,900		743,700
								0

⑨年額支払賃料	423,900 円　×　12ヶ月　＝　 5,086,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 258.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,086,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 271,140 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,151,660 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	743,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,065 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,158,725 円　　　　（　 25,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,400 円	54,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	271,140 円	5,422,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 551,800 円	54,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,100 円	54,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,100 円	54,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,192,840 円　（　　　　　　 5,994 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,321,740 円（　　　　　 16,692 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,158,725 円
②総費用	1,192,840 円
③純収益　①－②	3,965,885 円
④建物等に帰属する純収益	3,321,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	644,145 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	614,965 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,090 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,768,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌北 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市北区新琴似三条七丁目１８３番３２	4306000117590-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
札幌北 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-14

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　ひろ子

TEL.

鑑定評価額

19,300,000 円

１㎡当たりの価格

97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区新琴似３条７丁目１８３番３２｢新琴似３条７－１－２２｣				②地積　(㎡)	199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）１８ｍ高度地区
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、アパート等が建ち並ぶ路線商業地域	南東20m市道	水道、ガス、下水	麻生 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

麻生駅西方

2.1km

法令

規制

準住居
(60,200)
１８ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、アパート等が建ち並ぶ路線商業地域であり特に変動要因は見られず現状維持と予測する。国道への接
続がよく住居系を含む用途の多様性も期待され地価は上昇傾向だがその勢いは弱まりつつあると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に北区を中心とした市内で比較的郊外の幹線・準幹線道路沿いの商業地域一円である。需要者の中心
は、自己使用・賃貸等を目的とした法人・個人事業者等である。商業系・住居系と用途の多様性が期待でき国道への接
続も良い地域であり、土地の需要は堅調であるがその勢いは弱まりつつある。需要の中心となる価格帯は取引される土
地の規模や用途等によりまちまちであり、見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、信頼性の高い商業地の事例を採用し、地域・個別性に着目し補修正・要因比較を行って求めたもので、取
引市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を示すもので事業者としては着目すべき価格であるが
、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣る。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考とし
、代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性の推移動向も再確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌北 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 75,500 円／㎡

[105.3]
100

100
[103.0]

100
[ 80.3]

[100.0]
100

96,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は一部に弱さがあるが穏やかに回復して
いる。物価上昇、金利動向の先行き不透明感
など不動産の需給動向にも影響を与える要因
が懸念される。

地域要因に特段の変動はないものの、国道へ
の接続も良いことから、地価水準は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１４９Ｔ１０２ -595001	札幌市北区		建付地	（　）	正方形	南東20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
b	２５Ｋ１４９Ｔ１０２ -595003	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (56,148)
c	２５Ｋ１４９Ｔ１０２ -595018	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東25m市道、南西10.9m、角地		準住居１８ｍ高度地区 (70,200)
d	２５Ｋ１４９Ｔ１０２ -595006	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,203	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,702	100 [ 96.0]	108,023	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 78,623	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	91,028	100 [ 100.0]	91,028		91,000
c	(　 ) 144,261	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	144,261	100 [ 105.0]	137,391		137,000
d	(　 ) 97,250	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,140	100 [ 94.9]	106,575		107,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

札幌北 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,945,865	1,166,656	3,779,209	3,168,240	610,969	（　0.9547） 583,292	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	14,956,205 円　　　　（　 75,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居１８ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	199 ㎡	11.8 m x 16.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は住宅１ＬＤＫ平均専有面積４４㎡計４戸を想定

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	82.0	82.00	1,830	150,060	3.0	450,180
							0.0	0
2～ 3	住宅	100.00	88.0	88.00	1,450	127,600	1.0	127,600
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	86.0	258.00		405,260		705,380
								0

⑨年額支払賃料	405,260 円　×　12ヶ月　＝　 4,863,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 258.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,863,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 259,956 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,939,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	705,380 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,701 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,945,865 円　　　　（　 24,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	206,400 円	51,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	259,956 円	5,199,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 526,300 円	51,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,400 円	51,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,600 円	51,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,166,656 円　（　　　　　　 5,863 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,600,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,168,240 円（　　　　　 15,921 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,945,865 円
②総費用	1,166,656 円
③純収益　①－②	3,779,209 円
④建物等に帰属する純収益	3,168,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	610,969 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	583,292 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,931 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,956,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌北 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市北区新琴似三条七丁目１８３番３２	4306000117590-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考