別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌北 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-10 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.
鑑定評価額 520,000,000 円  １㎡当たりの価格 910,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北１０条西２丁目９番１外
 ②地積
　(㎡)		 571  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区
地区計画等

(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南20m市道 水道、ガス、下水 札幌

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ札幌駅周辺では再開発事
業完成等により、外延地域の
潜在力を高めている。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 札幌駅北方

450m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ札幌駅から徒歩圏内の商業地域であり、北口エリアでは北８西１地区の再開発事業が完成、オフィスビルや
ホテル用地の物色が盛んであり、外延部に位置する近隣地域においては、その潜在能力が顕在化しつつある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    935,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    651,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区のＪＲ札幌駅に徒歩圏内及び北口外延の商業地域である。主な需要者は、大手不動産会社、道内外
の法人等である。発展を続けるＪＲ札幌駅北口地区の外延に当たる立地性及び当該地区における再開発事業の完成など
の影響を受けて、商住複合の高度利用を中心に土地需要は強く、用地供給不足も加わって地価動向は依然として強含み
である。利用目的により画地規模が各々であるところから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、その調整に当たっては取引時点の近い事例に重きを置いて求めたもので、市場性を反映した説得力のある
価格である。一方、収益価格も土地の有効利用性に着目した理論的価格であるが、想定的上の部分が多く、賃料の遅行
性などから低目に求められたものと思料する。よって、規範性の高い比準価格に重きを置くこととし、収益価格を関連
付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    835,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、商業地につ
いては、建築費の上昇や金利動向、物価上昇
などによる個人消費者の購買意欲減退に注意
する必要がある。

近隣地域自体に大きな変化はないが、周辺で
の再開発事業完成やオフィスビル、ホテルの
事業計画が具体化しており、地価動向は強含
みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595001		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
南20m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595003		 札幌市北区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南7.3m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,438)
c ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595036		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9.1m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,546)
d ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595025		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
913,512  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
881,070 		 100
[  95.8]
919,697 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
920,000 
b (　    445,931) 
1,486,436  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,544,407 		 100
[ 162.5]
950,404 
950,000 
c (　           ) 
803,016  		 100
[ 100.0]		 [ 112.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
904,999 		 100
[  97.8]
925,357 
925,000 
d (　           ) 
461,694  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
489,396 		 100
[  54.0]
906,289 
906,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    935,000 円／㎡]  



札幌北 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,990,919 
13,865,394 
50,125,525 
35,282,000 
14,843,525 		 （　0.9514）
14,122,130 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    371,635,000 円　　　　（　    651,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 371.68 ＲＣ9 2,699.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   571 ㎡     17.0 m x   33.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を事務所、２階～９階を共同住宅、各階１ＬＤＫ２戸・３ＬＤＫ２戸、計３２戸を想定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
238.30 
82.1 
195.57 
4,400 
860,508 		 3.0  2,581,524 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,200 
558,888 		 1.0  558,888 
0.0  0 

 6～ 9		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,244 
570,066 		 1.0  570,066 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,699.62 
82.5 
2,227.89 

5,376,324 		 7,097,340 
0 
⑨年額支払賃料      5,376,324 円　×　12ヶ月　＝　      64,515,888 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,227.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  21,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,772,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,515,888 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,772,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,364,394 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,923,494 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,097,340 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,425 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,990,919 円　　　　（　       112,068 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,794,000 円  　　　　    598,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,364,394 円  　　　       67,287,888　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,112,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,099,600 円  　　　　    598,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       897,000 円  　　　　    598,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       598,000 円  　　　　    598,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,865,394 円　（　　　　　　        24,283 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 598,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   2,699.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,282,000 円  
（　　　　　        61,790 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,990,919 円      
②総費用 13,865,394 円      
③純収益　①－② 50,125,525 円      
④建物等に帰属する純収益 35,282,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,843,525 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,122,130 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,732 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    371,635,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     651,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北十条西二丁目９番１
 4306000155462-0000
2 　札幌市北区北十条西二丁目１０番１
 4306000155464-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌北 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-10 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.
鑑定評価額 520,000,000 円  １㎡当たりの価格 910,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北１０条西２丁目９番１外
 ②地積
　(㎡)		 571  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区
地区計画等

(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南20m市道 水道、ガス、下水 札幌

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 札幌駅北方

450m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ札幌駅徒歩圏と商業地及び併用住宅地としても高度利用可能な立地環境から、今後も上向きと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    930,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    658,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、札幌駅・大通駅などの高度商業地域外縁の地域。主な需要者は、道内外の法人企業のほか、海外を含む
不動産投資家等である。新幹線延伸に向け札幌駅周辺は大きく変貌し、その波及効果は大きく当該地域も多様な高度利
用が可能な立地環境から、需要は旺盛で価格はここ数年上昇しているが、やや空室率の上昇が懸念される。投機的要素
が多く、需要の中心となる価格帯は、用途や規模等により大きく異なり、なかなか見い出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上から、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は幹線道路沿いの事例や周辺の規範性の高い商業地の事
例より求められたもので、上向き傾向にある最近の商業地の価格動向を表している。一方収益価格は、収受可能な賃料
を基に高層の事務所兼共同住宅を想定したが、賃料の遅効性もあり、やや低位に試算された。以上から、収益価格を参
考に、最近の市場性を反映した比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    835,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新幹線延伸や再開発の進展から、ホテル建設
等は活発で、ＪＲ札幌駅周辺は、商業ビルや
高層マンション等投資対象として需要は相当
高く堅調に推移。

北口８・１地区市街地再開発事業の完了や向
かいに高層マンションが建設され、ほぼ昨年
同様、土地需要や高度利用の進展は堅調に推
移。

特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595002		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595001		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
南20m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
c ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595015		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595039		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
北20m、
南10.9m、
三方路
商業
６０ｍ高度地区
高度利用地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
386,146  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
397,730 		 100
[  51.0]
779,863 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
780,000 
b (　           ) 
913,512  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
881,070 		 100
[  92.1]
956,645 
957,000 
c (　           ) 
864,523  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
880,084 		 100
[  87.3]
1,008,115 
1,010,000 
d (　           ) 
735,248  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
725,401 		 100
[ 101.0]
718,219 
718,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　 -30.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    930,000 円／㎡]  



札幌北 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,689,035 
16,174,195 
50,514,840 
35,518,000 
14,996,840 		 （　0.9514）
14,267,994 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    375,473,526 円　　　　（　    658,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 302.04 ＲＣ9 2,654.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   571 ㎡     17.0 m x   33.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２～９共同住宅、各階１ＬＤＫ２戸・３ＬＤＫ２戸、計３２戸を想定。 ⑦有効率　  83.9 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
238.30 
82.1 
195.57 
4,300 
840,951 		 3.0  2,522,853 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,100 
533,484 		 1.0  533,484 
0.0  0 

 5～ 7		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,150 
546,186 		 1.0  546,186 
0.0  0 

 8～ 9		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,250 
571,590 		 1.0  571,590 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,654.62 
83.9 
2,227.89 

5,223,141 		 6,905,043 
0 
⑨年額支払賃料      5,223,141 円　×　12ヶ月　＝　      62,677,692 円 
⑩a共益費（管理費）             180 円／㎡　×　   2,227.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,812,242 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,640,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        67,489,934 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,640,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,506,497 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,623,437 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,905,043 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,598 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,689,035 円　　　　（　       116,793 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,806,000 円  　　　　    602,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,610,395 円  　　　       70,129,934　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,112,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,140,400 円  　　　　    602,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       903,000 円  　　　　    602,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       602,000 円  　　　　    602,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,174,195 円　（　　　　　　        28,326 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 602,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   2,654.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,518,000 円  
（　　　　　        62,203 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,689,035 円      
②総費用 16,174,195 円      
③純収益　①－② 50,514,840 円      
④建物等に帰属する純収益 35,518,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,996,840 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,267,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,988 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    375,473,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     658,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北十条西二丁目９番１
 4306000155462-0000
2 　札幌市北区北十条西二丁目１０番１
 4306000155464-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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備考