別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-1 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　菊地　優広   TEL.
鑑定評価額 227,000,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北２３条西４丁目１９番３１９
｢北２３条西４－２－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 541  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
６０ｍ高度地区


(100,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 北22m道道 水道、ガス、下水 北２４条

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  41.6 ｍ、規模　　       541 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 北２４条駅西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 　不動産需要は堅調に推移しているものの、諸物価の高騰、金利動向等の影響により、鈍化傾向で推移するもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、地下鉄南北線各駅周辺の商業地域。需要者は、市内外の法人事業者等が中心。諸物価の高騰の影響が
懸念されるが、北区を代表する商業地域であり、需要も根強く、地価は堅調に推移している。需要の中心は、規模、用
途により取引が様々で一概に特定しえない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。収益価格は、最有効使用と判断される建物が生み出
すであろう期待される純収益の内土地に帰属する部分を還元して求めたものである。鑑定評価額の決定にあたっては、
市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌北 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    410,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　円安や国際紛争を起因とする諸物価、輸入
原材料の高騰等の影響に加え金利上昇の動き
も相俟って、不動産市場へ影響を与えている
。

地域要因に大きな変動要因は認められない。




特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％ +2.4 ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595040		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北22m道道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
b ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591003		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北14.6m市道、
中間画地
２住居
４５ｍ高度地区
(60,200)
c ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595016		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南22m道道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591020		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.5m市道、
中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
e ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595008		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北14.6m市道、
中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
375,446  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
412,615 		 100
[ 100.0]
412,615 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
413,000 
b (　           ) 
283,697  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
289,655 		 100
[  57.4]
504,625 
505,000 
c (　           ) 
631,087  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
642,447 		 100
[  68.4]
939,250 
939,000 
d (　           ) 
241,559  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
235,634 		 100
[  73.2]
321,904 
322,000 
e (　           ) 
288,892  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
299,870 		 100
[  68.4]
438,406 
438,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    420,000 円／㎡]  



札幌北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,138,035 
20,568,468 
38,569,567 
32,413,800 
6,155,767 		 （　0.9396）
5,783,959 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    152,209,447 円　　　　（　    281,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 317.63 ＲＣ7 2,208.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
６０ｍ高度地区
 100 ％   400 ％   400 ％   541 ㎡     13.6 m x   41.6 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗、３～７階事務所。 ⑦有効率　  75.5 ％
の理由		 標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
317.63 
73.1 
232.13 
4,200 
974,946 		 6.0  5,849,676 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
307.63 
77.7 
239.13 
2,700 
645,651 		 3.0  1,936,953 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
307.63 
77.7 
239.13 
2,200 
526,086 		 3.0  1,578,258 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
44.80 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,208.21 
75.5 
1,666.91 

4,251,027 		 15,677,919 
0 
⑨年額支払賃料      4,251,027 円　×　12ヶ月　＝　      51,012,324 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   1,666.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,001,460 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺事例等を参考に査定。。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,013,784 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,104,689 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,989,095 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,677,919 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         148,940 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,138,035 円　　　　（　       109,312 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,670,000 円  　　　　    534,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,314,068 円  　　　       62,093,784　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,802,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,446,800 円  　　　　    534,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       801,000 円  　　　　    534,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       534,000 円  　　　　    534,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,568,468 円　（　　　　　　        38,019 円／㎡）　　（経費率　　  34.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 534,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   2,208.21 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,413,800 円  
（　　　　　        59,915 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,138,035 円      
②総費用 20,568,468 円      
③純収益　①－② 38,569,567 円      
④建物等に帰属する純収益 32,413,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,155,767 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,783,959 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,691 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    152,209,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     281,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北二十三条西四丁目１９番３１９
 4306000159336-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-1 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.
鑑定評価額 227,000,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北２３条西４丁目１９番３１９
｢北２３条西４－２－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 541  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
６０ｍ高度地区


(100,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 北22m道道 水道、ガス、下水 北２４条

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ道道 交通

施設		 北２４条駅西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 乗降客数の多い地下鉄駅近接の立地から、今後も上向き傾向で推移と予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    288,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の地下鉄駅近郊の商業地域一円。主な需要者は、道内外の不動産事業や投資目的の法人である。市
内でも乗降客数の多い地下鉄駅近接にあり、学生も多く、店舗・事務所密度も高い、すすきのに次ぐ娯楽飲食店街。最
近の物価や金利上昇等にも拘わらす、依然投資意欲は活発で、昨年より上昇率はやや上昇。取引の中心となる価格帯は
、用途・規模並びに建付地の有無等により大きく異なり、適切な水準が見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上から、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は規範性の高い商業地の事例等より求められたもので、
近時の商業地の価格動向を表している。一方収益価格は、収受可能な賃料を基に高層の店舗兼事務所を想定したが、賃
料の遅効性もあり、やや低位に試算された。以上から、収益価格を参考に、最近の市場性を反映した比準価格を中心に
、他の商業地に存する標準地の動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌北 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    410,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＪＲ・地下鉄駅徒歩圏にある幹線道路沿いの
商店街は、交通量も多く、投資対象として需
要は高く、建築費や物価高騰にも拘わらず堅
調に推移。

大学生も多く、商業集積度の高い地下鉄駅徒
歩圏の立地から、需要は依然堅調に推移。



特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％ +2.4 ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595040		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北22m道道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
b ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595025		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
c ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595009		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南14.5m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
d ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-115010		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m道道、
中間画地
準住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
375,446  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
412,615 		 100
[ 100.0]
412,615 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
413,000 
b (　           ) 
461,694  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
489,396 		 100
[ 111.1]
440,500 
441,000 
c (　           ) 
296,391  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
308,247 		 100
[  72.0]
428,121 
428,000 
d (　           ) 
194,936  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
196,106 		 100
[  51.1]
383,769 
384,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　 -10.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    430,000 円／㎡]  



札幌北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,411,325 
20,629,211 
38,782,114 
32,474,500 
6,307,614 		 （　0.9396）
5,926,634 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    155,964,053 円　　　　（　    288,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 317.63 ＲＣ7 2,163.41
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
６０ｍ高度地区
 100 ％   400 ％   400 ％   541 ㎡     13.6 m x   41.6 m  前面道路：道道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階店舗、３～７階事務所を想定。 ⑦有効率　  77.1 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
317.63 
73.1 
232.13 
4,200 
974,946 		 6.0  5,849,676 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
307.63 
77.7 
239.13 
2,800 
669,564 		 3.0  2,008,692 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
307.63 
77.7 
239.13 
2,200 
526,086 		 3.0  1,578,258 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,163.41 
77.1 
1,666.91 

4,274,940 		 15,749,658 
0 
⑨年額支払賃料      4,274,940 円　×　12ヶ月　＝　      51,299,280 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   1,666.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,001,460 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,300,740 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,119,037 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,261,703 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,749,658 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         149,622 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,411,325 円　　　　（　       109,818 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,675,000 円  　　　　    535,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,357,111 円  　　　       62,380,740　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,802,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,457,000 円  　　　　    535,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       802,500 円  　　　　    535,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       535,000 円  　　　　    535,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,629,211 円　（　　　　　　        38,132 円／㎡）　　（経費率　　  34.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 535,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,163.41 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,474,500 円  
（　　　　　        60,027 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,411,325 円      
②総費用 20,629,211 円      
③純収益　①－② 38,782,114 円      
④建物等に帰属する純収益 32,474,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,307,614 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,926,634 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,955 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    155,964,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     288,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北二十三条西四丁目１９番３１９
 4306000159336-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考