令和7年1月14日　提出 札幌北 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -40 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区あいの里３条９丁目１３番６ ｢あいの里３条９－１３－１０｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 あいの里公園 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 あいの里公園駅北東方 450m 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 あいの里地区東端の戸建住宅地域で、今後も当分の間現状維持と予測する。昭和５０年代に造成分譲された大規 模団地にあり高齢化が進んでいることから、地域の将来には懸念が多い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はあいの里地区、拓北地区等の北区北部の郊外の一般住宅地域一円。需要者は住宅取得目的の市内在住の個 人が中心である。近隣地域は市中心部から遠く離れた郊外に位置し、地価・建築費の高騰から土地の選別がされ始め、 当該近隣地域への需要は様子見へと転じ、地価も横ばい基調で推移した。当該近隣地域における需要の中心価格帯は、 土地が標準規模で７００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円が上限と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はあいの里地区東端に存する一般住宅地域である。比準価格はあいの里地区の類似性が強い事例を採用して求 めており、市場の動向を反映した価格と判断される。地域内の取引は専ら住宅取得目的で、賃貸需要も殆どないため収 益価格の試算は断念した。よって、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況等を踏まえ、実証的価格として 信頼性が高い比準価格をそのまま採用して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [114.0] [101.5] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費・地価の上昇、諸物価高騰、金利先高 観により購買意欲の減退が見受けられ、戸建 住宅市況は一時の活況から沈静化に向かって いる。 相対的な割安感はあるものの、高齢化の進展 、当別町の北海道医療大学・病院移転予定な どの将来懸念が供給圧力を高めている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％