別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌北 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -30 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.
鑑定評価額 58,800,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区麻生町６丁目８０１番１００
｢麻生町６－７－４｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 南10.9m市道 水道、ガス、下水 麻生

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　１
０．９ｍ市道		 交通

施設		 麻生駅北東方

260m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 交通・生活利便性の良好な地域で、依然として戸建・アパ－ト用地需要が見込まれ、上向き傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内地下鉄駅徒歩圏に位置する住宅地域である。需要者の中心は賃貸マンション・アパート等への投資目
的の法人や個人である。単身・世帯向けとも引き合いが強く、近年、アパ－ト用地に関しては高い売買も散見され、地
価は大きく上昇していたが、ここにきて割高感や近年の急激な物価高騰や金利上昇を受け需要はやや勢いが低下。需要
の中心となる価格帯は、８０坪程度の土地で、総額５千５百万円前後と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上から、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は、周辺住宅地域にある精度の高い事例を中心に求めら
れたもので、近時の麻生町の住宅地動向を表している。一方収益価格は、４階建ての共同住宅を想定したが、賃料の遅
効性からやや低位に試算された。以上から、収益価格を参考に、最近の市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準
地からの検討結果を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 -26                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    178,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[106.0]		 100
[ 90.2]		 [106.0]
100		 204,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地下鉄駅徒歩圏の住宅地については、単身・
世帯向けとも引き合いが強く、アパ－ト用地
に関しては高い売買も散見されるが、以前の
勢いは低下気味。

昨年より上昇率は低下したものの、地下鉄駅
徒歩圏の住宅地は、依然堅調に推移。



特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591080		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
b ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591043		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２５Ｋ１４
９Ｔ１０２
-111012		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591069		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111020		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
200,200  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
191,134 		 100
[  98.0]
195,035 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
207,000 
b (　           ) 
205,320  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
210,864 		 100
[  96.0]
219,650 
233,000 
c (　           ) 
181,789  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
180,356 		 100
[  95.1]
189,649 
201,000 
d (　           ) 
190,091  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
191,992 		 100
[  94.1]
204,030 
216,000 
e (　           ) 
154,858  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 106.0]
184,076 		 100
[  94.0]
195,826 
208,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    210,000 円／㎡]  



札幌北 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,589,505 
3,054,457 
9,535,048 
7,727,300 
1,807,748 		 （　0.9585）
1,732,726 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     44,428,872 円　　　　（　    155,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 161.68 ＲＣ4 646.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   287 ㎡     14.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（約７２㎡）タイプ共同住宅、全８戸、駐車場４台想定。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
161.68 
85.3 
137.91 
1,700 
234,447 		 1.0  234,447 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
161.68 
89.2 
144.18 
1,740 
250,873 		 1.0  250,873 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
646.72 
88.2 
570.45 

987,066 		 987,066 
0 
⑨年額支払賃料        987,066 円　×　12ヶ月　＝　      11,844,792 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     570.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　         821,448 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,666,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       662,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,580,128 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           987,066 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,377 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,589,505 円　　　　（　        43,866 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 532,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 926,957 円  　　　       13,242,240　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      132,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,130,500 円  　　　　    133,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       199,500 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,054,457 円　（　　　　　　        10,643 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 133,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     646.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,727,300 円  
（　　　　　        26,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,589,505 円      
②総費用 3,054,457 円      
③純収益　①－② 9,535,048 円      
④建物等に帰属する純収益 7,727,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,807,748 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,732,726 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,037 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,428,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     155,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区麻生町六丁目８０１番１００
 4306000002690-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
札幌北 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -30 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.
鑑定評価額 60,300,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区麻生町６丁目８０１番１００
｢麻生町６－７－４｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 南10.9m市道 水道、ガス、下水 麻生

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし。 街

路		 基準方位　北１０．
９ｍ市道		 交通

施設		 麻生駅北東方

260m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 建築費、金利動向等の影響は懸念されるものの、地域に特段の変化は無く、地下鉄麻生駅徒歩圏の利便性の高い
住宅地域であること及び収益物件等の需要の高まり等もあり、地価は概ね堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に北区の地下鉄駅周辺の地域内の圏域。需要者は賃貸不動産経営等を目的とした個人、法人等が中心
。建築費上昇等の影響はあるものの、地下鉄麻生駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域で、立地条件等に優れた収益物件及
びその用地需要の高まり等もあり、地価は概ね堅調に推移。取引の中心価格帯は画地条件等の違いなどもあり把握しに
くい状況にあるが、対象地と同程度の規模の土地で概ね坪７０万円前後が取引の中心価格帯と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定
的要素を含むこと及び建築費の上昇等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。対象地は一般住宅、
マンション等が建ち並ぶ住宅地域に存することから、本件では、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心に収
益価格を関連付け、更に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 -26                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    178,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[106.0]		 100
[ 88.4]		 [106.0]
100		 208,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、人手不足等の経済環境の変化が、
地価の抑制要因となっているものの、立地条
件等に優れた不動産の需要は依然根強く、二
極化が進行。

建築費等の影響は感じられるが、地域に特段
の変化は無く、地下鉄麻生駅徒歩圏の利便性
の高い地域であること等から、地価は概ね堅
調に推移。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111022		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
b ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111023		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111049		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
d ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591080		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
202,208  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
200,614 		 100
[  96.0]
208,973 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
222,000 
b (　           ) 
189,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
184,785 		 100
[  93.1]
198,480 
210,000 
c (　           ) 
191,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
189,630 		 100
[  97.0]
195,495 
207,000 
d (　           ) 
200,200  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
191,134 		 100
[  97.0]
197,045 
209,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    212,000 円／㎡]  



札幌北 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,410,495 
3,004,908 
9,405,587 
7,553,000 
1,852,587 		 （　0.9585）
1,775,705 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     45,530,897 円　　　　（　    159,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 161.68 ＲＣ4 646.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   287 ㎡     14.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性等から上記の通り判定。共同住宅（２ＬＤＫ・平均専有面積約７１㎡）。共用面積容積不算入。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
161.68 
85.3 
137.93 
1,700 
234,481 		 1.0  234,481 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
161.68 
89.2 
144.18 
1,730 
249,431 		 1.0  249,431 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
646.72 
88.2 
570.47 

982,774 		 982,774 
0 
⑨年額支払賃料        982,774 円　×　12ヶ月　＝　      11,793,288 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     570.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　         684,564 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸市場を分析の上、査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,477,852 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       652,693 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,401,159 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           982,774 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,336 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,410,495 円　　　　（　        43,242 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 390,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,044,308 円  　　　       13,053,852　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      140,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,105,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       195,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,004,908 円　（　　　　　　        10,470 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     646.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,553,000 円  
（　　　　　        26,317 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,410,495 円      
②総費用 3,004,908 円      
③純収益　①－② 9,405,587 円      
④建物等に帰属する純収益 7,553,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,852,587 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,775,705 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,187 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,530,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     159,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区麻生町六丁目８０１番１００
 4306000002690-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考