令和7年1月15日　提出 札幌北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -23 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新川４条１２丁目６２３番１８８ ｢新川４条１２－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 北２４条 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 北２４条駅北西方 4.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 建築費や土工事の高騰、最近の物価高騰から、地価は横這い傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区郊外の住宅地域一円。需要の中心は、主に札幌市内及びその周辺地域に在住する自己使用目的の個 人である。交通利便性が劣る立地に加え、建築費や土工事及び物価高騰から、新築・中古とも買い控えから、一昨年頃 より需要低迷。６０坪程度の土地で総額で１，５００万円前後、新築の戸建住宅の価格は４，０００万円以下が需要の 中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は、第１種低層住居専用地域のため戸建住宅としての利用が最有効使用であり、共同住宅は 賃料水準が低く収益性が見込めない事から収益還元法は適用しなかった。比準価格は、新川地域のほか新琴似の信頼性 の高い事例を採用し、適正に格差修正等を行って求めたもので、取引の実情を反映している。以上から、比準価格を中 心に、代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [101.5] 100 [108.9] [104.5] 100 79,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札沼線を最寄り駅とする郊外住宅地は、高騰 する土地や建築費等による戸建総額の増大か ら、新築・中古とも購入意欲は減少傾向に転 じている。 建築費の高騰に加え、交通利便性から、需要 は低迷。　 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％