令和7年1月13日　提出 札幌北 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -19 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.

鑑定評価額 9,110,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新川西３条４丁目３番２９ ｢新川西３条４－４－３１｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ3 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 北２４条 7.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 北２４条駅北西方 7.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新川西地区の戸建住宅地域で特段の変化は無く、相対的な割安感等から、今後も一定の需要は期待されるものの 、建築費、生活物価の上昇等の影響により、不動産需要はやや鈍化傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に新川西及び新川地区の住宅地域内の圏域。需要者はマイホームの取得を目的とした個人が中心。北 区の郊外住宅地域に存し、相対的な割安感等から、一定の需要は期待されるものの、建築費上昇等の影響により、不動 産需要はやや鈍化傾向にある。土地は５０坪から６０坪程度の土地で概ね坪１６万円前後。戸建物件は新築物件のほか 、リフォーム物件へのシフトの動き等も見られ、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は新川西地区の一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅地域に存しており、マイホーム取得目的の取引が中心である不動産市場の特性等から、本件におい ては、取引事例に基づき試算された、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、人手不足等の経済環境の変化が、 地価の抑制要因となっているものの、立地条 件等に優れた不動産の需要は依然根強く、二 極化が進行。 新川西地区の戸建住宅地域であり、地域に特 段の変化は無いが、建築費、生活物価の上昇 等の影響により、不動産需要はやや鈍化傾向 にある。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％