別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
札幌北 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -14 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.
鑑定評価額 91,900,000 円  １㎡当たりの価格 221,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北２２条西３丁目１９番２２６
｢北２２条西３－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 416  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
４５ｍ高度地区

1:2.5		 共同住宅

ＲＣ4		 アパート、マンショ
ンが多い交通至便な
住宅地域		 南14.5m市道 水道、ガス、下水 北２４条

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、　　１
４．５ｍ市道		 交通

施設		 北２４条駅南東方

240m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 特に大きな地域要因の変動は見受けられないが、地下鉄駅に近い利便性の高さから、賃貸マンションなど不動産
投資向けの土地需要が堅調で、将来的にも現状の収益物件を主とした土地利用が継続して行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区を主として地下鉄駅に徒歩圏内の住宅地が圏域である。需要者は賃貸マンションなど収益物件の利
用を目的とした、個人、法人などが中心である。交通利便性の良さから賃料は上昇傾向で、不動産投資向けの土地需要
は根強く、用地不足も加味されて地価動向は堅調である。取引の中心価格帯は、対象地と同規模で９千万円前後と見込
まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性の強い取引事例から求めたもので市場性を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格も土
地の有効利用性に着目した理論的価格であるが、想定的上の部分が多く、賃料の遅行性などから低目に求められたもの
と思料する。よって、規範性の高い比準価格に重きを置くこととし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も
踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 -26                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    178,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[106.0]		 100
[ 82.8]		 [106.0]
100		 222,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    214,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、住宅地につ
いては、金融資本市場の金利動向、建築費の
上昇等による購買意欲減退などに注意する必
要がある。

地域要因に大きな変動はないが、地下鉄北２
４条駅に近く、賃料は上昇傾向にあって収益
物件等の土地需要は根強く、地価動向は堅調
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591002		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北14.5m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
b ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591063		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北14.5m市道、
西14.5m、
角地
２住居
４５ｍ高度地区
(70,200)
c ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591001		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南14.6m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591064		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北5.5m市道、
中間画地
２住居
４５ｍ高度地区
(60,200)
e ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591076		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北20m市道、
東14.6m、
二方路
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
221,616  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
226,270 		 100
[ 100.0]
226,270 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
240,000 
b (　           ) 
218,002  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
207,925 		 100
[ 100.0]
207,925 
220,000 
c (　           ) 
241,285  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
231,269 		 100
[ 110.0]
210,245 
223,000 
d (　           ) 
173,930  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
175,669 		 100
[  86.5]
203,086 
215,000 
e (　           ) 
243,224  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
238,265 		 100
[ 109.8]
216,999 
230,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    226,000 円／㎡]  



札幌北 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,210,491 
4,186,002 
15,024,489 
12,317,200 
2,707,289 		 （　0.9585）
2,594,937 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     66,536,846 円　　　　（　    160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 143.31 ＲＣ9 1,028.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
４５ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   416 ㎡     12.7 m x   32.7 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を機械室等、２階以上を１ＬＤＫ及び２ＬＤＫの居室が各階２戸、計１６戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  79.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 機械室等
105.43 
 
 
 
 		    
   

 2～ 5		 住宅
115.36 
88.7 
102.28 
1,880 
192,286 		 1.0  192,286 
0.0  0 

 6～ 9		 住宅
115.36 
88.7 
102.28 
1,918 
196,173 		 1.0  196,173 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,028.31 
79.6 
818.24 

1,553,836 		 1,553,836 
0 
⑨年額支払賃料      1,553,836 円　×　12ヶ月　＝　      18,646,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     818.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,646,032 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,560,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,010,302 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,195,730 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,553,836 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,761 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,210,491 円　　　　（　        46,179 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 636,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,010,302 円  　　　       20,206,032　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      207,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,802,000 円  　　　　    212,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       318,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,186,002 円　（　　　　　　        10,063 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 212,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,028.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,317,200 円  
（　　　　　        29,609 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,210,491 円      
②総費用 4,186,002 円      
③純収益　①－② 15,024,489 円      
④建物等に帰属する純収益 12,317,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,707,289 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,594,937 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,238 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,536,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北二十二条西三丁目１９番２２６
 4306000158780-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
札幌北 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -14 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.
鑑定評価額 93,600,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北２２条西３丁目１９番２２６
｢北２２条西３－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 416  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
４５ｍ高度地区

1:2.5		 共同住宅

ＲＣ4		 アパート、マンショ
ンが多い交通至便な
住宅地域		 南14.5m市道 水道、ガス、下水 北２４条

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし。 街

路		 基準方位　北１４．
５ｍ市道		 交通

施設		 北２４条駅南東方

240m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 建築費、金利動向等の影響は懸念されるものの、地下鉄北２４条駅に近い利便性の高い住宅地域で特段の変化は
無く、収益物件及びその用地需要の高まり等から、地価は概ね堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    231,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に北区の地下鉄駅周辺の地域内の圏域。需要者は賃貸不動産経営等を目的とした個人、法人等が中心
。建築費上昇等の影響はあるものの、地下鉄北２４条駅に近い利便性の高い住宅地域で、立地条件等に優れた収益物件
及びその用地需要の高まり等もあり、地価は概ね堅調に推移。取引の中心価格帯は画地条件等の違いなどもあり把握し
にくい状況にあるが、対象地と同程度の規模の土地で概ね坪７５万円前後が取引の中心価格帯と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定
的要素を含むこと及び建築費の上昇等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。対象地はアパート、
マンションが多い交通至便な住宅地域に存することから、本件では、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心
に収益価格を関連付け、更に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 -26                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    178,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[106.0]		 100
[ 81.8]		 [106.0]
100		 225,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    214,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、人手不足等の経済環境の変化が、
地価の抑制要因となっているものの、立地条
件等に優れた不動産の需要は依然根強く、二
極化が進行。

建築費等の影響は感じられるものの、地域に
特段の変化は無く、地下鉄北２４条駅に近い
利便性の高い地域であること等から、地価は
概ね堅調に推移。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591002		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北14.5m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
b ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591004		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14.6m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591063		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北14.5m市道、
西14.5m、
角地
２住居
４５ｍ高度地区
(70,200)
d ２５Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591076		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北20m市道、
東14.6m、
二方路
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
221,616  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
226,270 		 100
[ 100.0]
226,270 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
240,000 
b (　           ) 
136,144  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
191,848 		 100
[ 100.0]
191,848 
203,000 
c (　           ) 
218,002  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
207,925 		 100
[ 100.0]
207,925 
220,000 
d (　           ) 
243,224  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
238,265 		 100
[  96.0]
248,193 
263,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    231,000 円／㎡]  



札幌北 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,618,543 
4,781,274 
14,837,269 
12,084,800 
2,752,469 		 （　0.9585）
2,638,242 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     67,647,231 円　　　　（　    163,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 143.31 ＲＣ9 1,028.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
４５ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   416 ㎡     12.7 m x   32.7 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性等から１階機械室等、２階以上共同住宅（１及び２ＬＤＫ・平均専有面積約５１㎡）。共用面積等容積不算入。 ⑦有効率　  79.6 ％
の理由		 標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 機械室等
105.43 
 
 
 
 		    
   

 2～ 4		 住宅
115.36 
88.7 
102.28 
1,830 
187,172 		 1.0  187,172 
0.0  0 

 5～ 9		 住宅
115.36 
88.7 
102.28 
1,870 
191,264 		 1.0  191,264 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,028.31 
79.6 
818.24 

1,517,836 		 1,517,836 
0 
⑨年額支払賃料      1,517,836 円　×　12ヶ月　＝　      18,214,032 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     818.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　         981,888 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸市場を分析の上、査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,195,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,031,796 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,604,124 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,517,836 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,419 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,618,543 円　　　　（　        47,160 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 624,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,650,874 円  　　　       20,635,920　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      218,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,768,000 円  　　　　    208,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       312,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,781,274 円　（　　　　　　        11,493 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 208,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　   1,028.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,084,800 円  
（　　　　　        29,050 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,618,543 円      
②総費用 4,781,274 円      
③純収益　①－② 14,837,269 円      
④建物等に帰属する純収益 12,084,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,752,469 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,638,242 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,342 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,647,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     163,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北二十二条西三丁目１９番２２６
 4306000158780-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考