鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
札幌北 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 -8

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　菊地　優広

TEL.

鑑定評価額

86,800,000 円

１㎡当たりの価格

246,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月3日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区北１５条西２丁目２１番３４２外｢北１５条西２－２－１０｣				②地積　(㎡)	353 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:2	共同住宅Ｓ3	共同住宅が多く建つ利便性の高い住宅地域	南10.9m市道	水道、ガス、下水	北１８条 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.6 ｍ、奥行　約　　 25.9 ｍ、規模　　 353 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位　北　１０
．９ｍ市道

交通

施設

北１８条駅南東方

460m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

　諸物価の高騰、金利動向等の影響は懸念されるが、地域に特段の変化は無く、地下鉄南北線沿線の利便性の高
い地域であること等から、今後も相応の需要が期待され、地価は概ね堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 246,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 197,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、地下鉄南北線各駅周辺の住宅地域等。需要者は，不動産賃貸業を目的とする個人、法人等が中心。物
価上昇等の影響が懸念されるが、地下鉄沿線の利便性の高い住宅地域であり、都心部へも比較的近いこと等から、相応
の需要が期待され、地価は概ね堅調に推移。取引の中心価格帯は画地条件等の違いなどもあり把握しにくい状況にある
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、利便性が優る地下鉄駅周辺の動向を表示する価格が求められた。収益価格は、最有効使用と判断される
建物が生み出すであろう期待される純収益の内土地に帰属する部分を還元して求めたものである。鑑定評価額の決定に
あたっては、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    234,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　円安や国際紛争を起因とする諸物価、輸入
原材料の高騰等の影響に加え金利上昇の動き
も相俟って、不動産市場へ影響を与えている
。

地域要因に大きな変動要因は認められない。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１６１Ｔ１０２ -595007	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南27m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２５Ｋ１６１Ｔ１０２ -595010	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	２５Ｋ１６１Ｔ１０２ -591001	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南14.6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２５Ｋ１６１Ｔ１０２ -115001	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	西14.6m市道、南13.6m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e	２５Ｋ１６１Ｔ１０２ -115008	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南14.6m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 271,573	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,979	100 [ 129.8]	218,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	231,000
b	(　 ) 354,684	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	368,162	100 [ 142.8]	257,817		273,000
c	(　 ) 241,285	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	231,269	100 [ 94.0]	246,031		261,000
d	(　 ) 269,614	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	258,931	100 [ 98.7]	262,341		278,000
e	(　 ) 326,916	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,531	100 [ 122.5]	269,005		285,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

札幌北 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,662,447	3,708,600	11,953,847	9,121,700	2,832,147	（　0.9585） 2,714,613	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	69,605,462 円　　　　（　 197,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	195.88	ＲＣ4	783.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	353 ㎡	13.6 m x 25.9 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階住宅（３ＬＤＫ、約８７㎡、各階２戸）

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	195.88	84.7	165.88	1,800	298,584	1.0	298,584
							0.0	0
2～ 4	住宅	195.88	90.4	177.13	1,800	318,834	1.0	318,834
							0.0	0
～

～

～

計		783.52	89.0	697.27		1,255,086		1,255,086
								0

⑨年額支払賃料	1,255,086 円　×　12ヶ月　＝　 15,061,032 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 697.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 836,724 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周周辺事例等を参考に査定。。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,897,756 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 823,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,650,068 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,255,086 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,923 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 456 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,662,447 円　　　　（　 44,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	471,000 円	157,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,317,900 円	16,473,756　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 192,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,334,500 円	157,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	235,500 円	157,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	157,000 円	157,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,708,600 円　（　　　　　　 10,506 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	157,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 783.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,121,700 円（　　　　　 25,841 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,662,447 円
②総費用	3,708,600 円
③純収益　①－②	11,953,847 円
④建物等に帰属する純収益	9,121,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,832,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,714,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,690 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,605,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌北 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市北区北十五条西二丁目２１番３４２	4306000156496-0000
2	札幌市北区北十五条西二丁目２１番３４３	4306000156497-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
札幌北 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 -8

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　廣瀬　靖之

TEL.

鑑定評価額

86,800,000 円

１㎡当たりの価格

246,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区北１５条西２丁目２１番３４２外｢北１５条西２－２－１０｣				②地積　(㎡)	353 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:2	共同住宅Ｓ3	共同住宅が多く建つ利便性の高い住宅地域	南10.9m市道	水道、ガス、下水	北１８条 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項なし。

街

路

基準方位　北１０．
９ｍ市道

交通

施設

北１８条駅南東方

460m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

建築費、金利動向等の影響は懸念されるものの、地域に特段の変化は無く、地下鉄北１８条駅周辺の利便性の高
い住宅地域であること及び収益物件等の需要の高まり等もあり、地価は概ね堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 252,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 187,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に北区の地下鉄駅周辺の地域内の圏域。需要者は賃貸不動産経営等を目的とした個人、法人等が中心
。建築費上昇等の影響はあるものの、地下鉄北１８条駅周辺の利便性の高い住宅地域で、立地条件等に優れた収益物件
及びその用地需要の高まり等もあり、地価は概ね堅調に推移。取引の中心価格帯は画地条件等の違いなどもあり把握し
にくい状況にあるが、対象地と同程度の規模の土地で概ね坪８０万円前後が取引の中心価格帯と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定
的要素を含むこと及び建築費の上昇等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。対象地は共同住宅が
多く建つ利便性の高い住宅地域に存することから、本件においては、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心
に、主たる需要者の観点から収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇、人手不足等の経済環境の変化が、
地価の抑制要因となっているものの、立地条
件等に優れた不動産の需要は依然根強く、二
極化が進行。

建築費等の影響は感じられるが、地域に特段
の変化は無く、地下鉄駅周辺の利便性の高い
地域であること等から、地価は概ね堅調に推
移。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ１６１Ｔ１０２ -115001	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	西14.6m市道、南13.6m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
b	２５Ｋ１６１Ｔ１０２ -115008	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南14.6m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	２５Ｋ１６１Ｔ１０２ -591001	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南14.6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２５Ｋ１６１Ｔ１０２ -591037	札幌市北区		建付地	（　）	正方形	接面道路無、無道路地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 269,614	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	258,931	100 [ 110.3]	234,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 326,916	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,531	100 [ 126.8]	259,882		275,000
c	(　 ) 241,285	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	231,269	100 [ 104.0]	222,374		236,000
d	(　 ) 151,103	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 61.8]	252,083	100 [ 107.1]	235,372		249,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -38.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

札幌北 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,586,289	3,726,131	11,860,158	9,179,800	2,680,358	（　0.9585） 2,569,123	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	65,874,949 円　　　　（　 187,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	195.88	ＲＣ4	783.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	353 ㎡	13.6 m x 25.9 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性等から上記の通り判定。共同住宅（３及び４ＬＤＫ・平均専有面積約８７㎡）。共用面積容積不算入。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	195.88	84.7	165.88	1,760	291,949	1.0	291,949
							0.0	0
2～ 4	住宅	195.88	90.4	177.13	1,800	318,834	1.0	318,834
							0.0	0
～

～

～

計		783.52	89.0	697.27		1,248,451		1,248,451
								0

⑨年額支払賃料	1,248,451 円　×　12ヶ月　＝　 14,981,412 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 697.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 836,724 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸市場を分析の上、査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,818,136 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 819,707 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,574,429 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,248,451 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,860 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,586,289 円　　　　（　 44,154 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	474,000 円	158,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,311,531 円	16,394,136　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 202,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,343,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	237,000 円	158,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,726,131 円　（　　　　　　 10,556 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 783.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,179,800 円（　　　　　 26,005 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,586,289 円
②総費用	3,726,131 円
③純収益　①－②	11,860,158 円
④建物等に帰属する純収益	9,179,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,680,358 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,569,123 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,278 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,874,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌北 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市北区北十五条西二丁目２１番３４２	4306000156496-0000
2	札幌市北区北十五条西二丁目２１番３４３	4306000156497-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考