令和7年1月13日　提出 札幌北 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -7 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区屯田９条１丁目８７２番２６ ｢屯田９条１－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 麻生 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 麻生駅北方 3.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設等への接近性に優れる住宅地域で、緩和的な金融環境等もあり、今後も一定の需要は期待されるも のの、建築費、生活物価の上昇等の影響により、不動産需要はやや鈍化傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に屯田地区の住宅地域内の圏域。需要者は戸建住宅の取得を目的とした個人が中心。大規模商業施設 等への接近性に優れる住宅地域で、一定の需要は期待されるものの、建築費上昇等の影響により、不動産需要はやや鈍 化傾向にある。土地は６０坪程度の土地で概ね坪２２万円前後。戸建物件は新築物件のほか、リフォーム物件へのシフ トの動き等も見られる状況で、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は屯田地区の中規模一般住宅が建ち 並ぶ住宅地域に存しており、戸建住宅取得目的の取引が中心である不動産市場の特性等から、本件では、市場性を反映 した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [103.0] 100 [116.0] [100.0] 100 65,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、人手不足等の経済環境の変化が、 地価の抑制要因となっているものの、立地条 件等に優れた不動産の需要は依然根強く、二 極化が進行。 屯田地区の大規模商業施設等への接近性に優 れる地域で特段の変化は無いが、建築費上昇 等の影響により、不動産需要はやや鈍化傾向 にある。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％